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“90平米”“70％”水落石出 |
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| www.cnfol.com 2006年07月17日 11:22 北京娱乐信报 |
就新一轮房地产市场宏观调控而言，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》仅仅是一种政策框架，还需要各方在此框架内不断细化各种措施。建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，可称作是其中的一个实施细则。细细研读，记者发现，《意见》有五大看点，值得关注。看点一：明确套型建筑面积=套内+公 摊一度炒得沸沸扬扬的套型建筑面积概念，这次终于尘埃落定。“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”看点二：要求把套型结构比例落实到具体项目《意见》明确要求把套型结构比例落实到具体项目。为此，特别提出了城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。
由此不难看出，根据这两项指标将很容易得出套均建筑面积，那么具体到一个房地产项目中大户型房屋是否偏多，就一目了然了。对擅自突破此要求的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证等。看点三：把调整住房结构与土地供应结构相衔接宏观调控“组合拳”怕的是没有组合到位，各部门的政策措施衔接不力。九部门文件要求，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
与此相适应，此次《意见》提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。看点四：已审批但无施工许可证的项目，不符要求的要调整九部门文件仅仅提出要进行套型调整，那么在实际操作中，应遵循什么原则，调整项目的顺序、调整的程序是什么？《意见》中都有了答案。如规定了调整项目的顺序。调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。另外，对具体调整工作提出了程序性要求。特别提出对于已明确为需要调整套型结构比例的项目，建设单位拒不调整的，原审批机关可以依据《行政许可法》第八条有关规定，作出变更规划等许可的决定。看点五：明确违法违规行为重点查处内容在以往的文件中，有时针对违法违规行为，只是提出一个笼统的概念，而此次《意见》针对开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位分别提出了重点查处的内容。例如，针对开发建设单位，查处不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构要求等行为。针对设计单位，查处采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。针对施工单位，查处不按照审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自变更设计、预留空间、改变套型建筑面积的行为。针对监理单位，查处接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。从这些具体内容中可以看出，查处的主要是以各种方式变更套型结构要求而出现的违法违规行为，由此也显示了主管部门此番调整住房结构比例的决心 |
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