房地产行业：新开工维持高位 投资增速平稳

　　■策略：维持地产行业"同步大市-A"的投资评级，预计今年行业基本面仍处下降通道，工业用地升值及独特模式的企业有机会，我们推荐组合：金隅股份(北京工业用地流转)、京投银泰(独特的地铁上盖模式)、华夏幸福(因区开发模式)

　　■12 月房地产数据：由于11 月房地产数据大幅反弹，12 月单月部分房地产数据均环比回落。但同比方面仍然维持较高增速。12 月土地成交金额和面积均为全年次高值，房地产新开工面积维持高位，全年投资增速19.8%，较前11 月略有提高。销售方面，12 月销售面积和金额均为全年新高，但由于去年高基数的影响，同比增速明显回落。

　　值得注意的是今年土地市场价格同比增速远高于住宅价格增速，前12月全国土地购臵均价同比增长23%，其中12 月同比增长53%，而住宅销售全年仅增长7.7%，其中12 月同比增长4.4%。我们认为开发商快周转模式遭遇挑战，盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归一、二线城市，地产行业的市场空间受到挤压。另一方面，主流城市土地成本透支未来房价涨幅，毛利率面临下降风险。此外，预售证管理和预收款监管力度也逐渐加大，均对地产企业快周转模式构成挑战。

　　预计2014 年销售面积增速2%，销售额5%，房地产投资在16%。

　　■土地市场：成交面积和金额较11 月大幅回落，仍为全年次高：12 月土地市场依然火热。由于11 月单月土地市场大幅反弹，12 月成交面积和金额均环比大幅回落，但成交面积和金额仍为全年的次高值，同比仍保持正增长，土地成交均价创历史新高。单月土地成交面积和金额同比增0.3%和53%，环比下降50%和44%。成交均价3090 元/平，同比增长53%。

　　全年来看，去年房地产企业土地购臵面积3.88 亿平，较去年增长8.8%，成交价款9918 亿元，同比上升33.9%，全年土地的平均购臵价格2555 元/平，同比增长23.0%。

　　■投资：新开工维持高位，投资增速平稳：12 月住宅新开工1.4 亿平，同比增长30%，环比下降21%。全年住宅新开工14.6 亿平，同比增长12%。

　　房地产开发投资全年同比增长19.8%，其中住宅同比增长19.4%，增速均较上月上升0.3 个百分点，符合市场预期。

　　资金来源方面，12 月单月来自银行贷款和销售回款的资金来源明显增长，使得单月资金来源有所增加，自筹资金占比有所回落。全年房地产开发资金12.2 万亿，同比增长27%，其中来自国内贷款和销售回款的资金同比增长33%和31%，占比16.1%和39.7%，占比提高0.8 和1.3 个百分点。

　　■销售：12 月住宅销量为年内新高，但由于高基数影响，同比增速明显回落：单月销售面积和金额分别为1.69 亿平和9006 亿，同比变动-0.7%和+3.7%，环比11 月上升28%和25%。单月全国销售均价小幅回落。全年商品住宅销售面积和金额11.6 亿平和6.8 万亿，同比增长18%和27%，增速较上月分别下降3.8 和4.5 个百分点。全年销售均价5849 元/平，同比增长7.7%，增速较前11 月下降0.3 个百分点。

　　■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻