房地产行业：市场比较成熟 持续关注模式创新

　　事件：1月22日,地产板块大幅上涨,市场从流动性等角度进行解读,我们近期对行业的观点也发生了较大变化,上调维持一年左右的评级“谨慎推荐”为“推荐”评级。

　　我们的分析和判断：

　　1、上调地产板块评级为“推荐”

　　上调地产板块评级为“推荐”,我们的理由不是基于短期的股价上涨,而是基于地产板块股票估值的长期低估。从半年前“钱荒”时到现在地产板块是明显跑输大盘的,当时万科股价只有9元,之后一路跌到7元,地产板块跑输大盘30%左右。我们当时对行业的判断主要是基于对利率将持续长期上行的看法,这对板块是绝对的利空因素,并且当时也预计到了信贷将不断紧缩,并被市场不断验证。过去六个月股市总体也比较缺钱,板块缺乏资金的追捧,不断的杀估值。

　　2、行业框架和选股思路

　　行业上调评级的根本原因是估值被长期低估。直接导致了一些产业资本的增持,虽然还是小部分小规模的增持。

　　此外,地产公司的老板、企业家也对股价的一路走低也相当的不满,用现金增持的方式来表明自己的态度。这是一个非常明显的催化剂,也是我们上调评级的最主要的原因。同时,我们对板块公司的评级也将相应上调。

　　从空间角度,短周期,我们认为地产板块向上有20%的幅度。

　　3、个股选择的推荐

　　个股方面,最有把握的股票就是万科、华夏幸福。华夏幸福是过去两年持续推荐的。从今年开始,我们思路有所变化。第一部分,估值修复方面重点推荐龙头公司,尤其是转型迈出第一步,比如万科、保利,向城市运营服务商方面转变,市场应该对此类公司给予较好的估值。

　　第二部分,持续关注模式创新,具有垄断创新和竞争格局的公司。典型的是华夏幸福。华夏幸福在产业新城、卫星城、小城镇做这些事情,华夏幸福更加具有垄断优势,万科的优势就是容量大,市场比较成熟,城镇化模式比较先进和领先。但长期都是具有平台类公司的特征,我们非常看好,长期推荐。

　　投资建议：上调行业评级为“推荐”。上调我们重点关注的股票的评级,如金科股份、荣盛发展等。个股方面,看好迈出转型第一步的龙头公司万科、保利;重点推荐具有平台类公司特征的公司,首推华夏幸福。