房地产再融资+增持潮 7股吹响进攻集结号

　　重启再融资不等于大放水 分析称7股可重点关注

　　日前，上市房企中茵股份和天保基建同时公告其用于商业项目增发获得证监会批准。这就意味着，暂停近四年的地产类公司再融资正式重启。分析指出，融资功能的恢复有利于房地产股提高估值水平，但再融资重启非调控政转向，除非保增长拉开大幕，否则基本面难止下滑趋势，板块没有趋势性机会。

　　房企再融资正式重启

　　3月19日晚间，房企上市公司中茵股份  （600745 股吧,行情,资讯,主力买卖）和天保基建  （000965 股吧,行情,资讯,主力买卖）两公司各自公告，其非公开发行A 股股票获得获得证监会无条件核准。由于两家公司定增募集资金均将用于商业地产项目。这就意味着，暂停近四年的地产类公司再融资正式开闸。

　　资料显示，中茵股份定增项目为"徐州中茵广场项目"，拟以不低于9.53 元/股的价格，募集资金不超过17.15 亿元，而天保基建则拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金，且此三个项目均为住宅项目。

　　分析认为，中茵股份和天保基建此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大，意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换，过去资本市场市场化机制被行政手段制约的因素将得以消除。

　　"证监会批准A 股开发商再融资方案，表明监管层已放弃通过压制开发现金流来控制房价的思路，而转向采取增加供给的措施。再融资的放开有助于提高房地产业的资金配置效率，使经营效率高的开发商获得增长所需的资金。"瑞银证券研究员李宗彬指出。

　　据了解，A股地产再融资功能丧失始于2010年，2010年4月17日，国务院下发通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会通过网站发布了"暂停房地产企业重组申请"的消息，房企重组申请和再融资审批相继暂停，至今已近4年。

　　值得一提的是，虽然房企在A股市场的再融资大门暂时关上了，但期间依然有不少房企发布再融方案。据记者不完全统计，目前有40余家上市房地产企业发布了再融资预案。其中，仅今年以来，就有浦东金桥等5家上市房地产企业发布再融资预案。

　　再融资重启非调控政转向

　　房企再融资放开，这是否意味着房地产调控政策己经转向呢？

　　接受《投资快报》记者采访的业内人士表示，融资放开仅意味着政府对地产行业调控正逐渐着眼长效机制和市场化，放开供给并不意味着政府短期内会出台一系列刺激需求的手段。

　　安信证券研报称，自去年换届完成后，市场化的调控方式就已经展开，减少行政干预，让市场主导成为地产行业的主旋律。这一年来，销量、房价大涨的时候也没有进行以往的强力调控，而是市场自我调节。市场化的调控已经持续一年，再融资放开是其中一个环节，不能说是政策转向，应理解为市场化调控的延续。

　　"上市房企再融资放行，可缓解房企资金紧张状况，加大开工建设力度，有利于增加市场供应，最终达到稳定房价的目的，是调控方式的转变而非调控政策的转向。"有学者在接受《投资快报》的采访时指出，再融资放行符合政府工作报告提出的本届政府的房地产"调控"思路，做好房地产税立法相关工作，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　民生证券广州营业部首席投顾赵金伟表示，从十八届三中全会以及两会政策层面的观点来看，更希望房地产行业健康发展，崩盘论调或房价泡沫继续膨胀都并非政策层面想看到的结果。所以这次人大住建部所表述的房地产"双向调控"，也充分体现了高层对地产调控手段更加科学化、市场化。

　　"房地产企业在资本市场再融资放开为房地产带来了正面刺激，房地产板块将逐步走稳。"赵金伟指出，过往几年，中国房价"越调越高"，但是房地产股价却有效反应了政策调控的负面预期，一路走低，龙头公司市盈率都维持在10倍以下，市净率维持在1左右的低位。

　　机会仅在个股

　　上市房企再融资放开背景下，房地产板块投资价值几何？分析认为，当前板块估值处于低位，再融资功能的恢复有利于利于上市公司融资成本的下降和房地产股提高估值水平，短期将提振板块投资情绪，但在行业基本面下滑的背景下，趋势板块难有整体趋势性行情，更多的还是个股机会。

　　"除非保增长拉开大幕，否则基本面难止下滑趋势，整体板块没有趋势性机会。"安信证券研房地产行业研究员指出，市场对再融资放开的预期极为充分，从去年7 月新湖中宝发布增发预案开始，再融资放开的迹象越来越明显，在两家公司过会前已非常明确。如前期万科B 转H 获批、绿地的借壳上市，都使市场对再融资放开预期较为充分，再融资放开对于房地产行业影响不大。

　　事实也确是如此！房地产板块走势显示，虽然有再融资放开的消息刺激，昨天地产板块却呈现低开高走，探底回升的态势。而从个股的情况来看，涨幅靠前的主要以中小盘个股为主，"招宝万金"等权重的表现相对平平。

　　"在地产销售需求渐显疲态的情况下，融资渠道增多可以缓解特别是小型房企的资金流状况，起到延缓企业降价去库的速度，但是不会改变量价基本面恶化的趋势，融资及杠杆撬动并不一定会带来业绩的实质性大幅变化。"长江证券分析师吴邦栋称。

　　在投资标的的选择上，分析建议投资者关注三条主线：一是业绩高增长、资金改善弹性空间大的上市公司，如华夏幸福、深天健  （000090 股吧,行情,资讯,主力买卖）、首开股份  （600376 股吧,行情,资讯,主力买卖）；二是拥有优质可注入资源的上市房企，如招商地产  （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）、中洲控股  （000042 股吧,行情,资讯,主力买卖）等；三是经营业绩突出的万科A  （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）、保利地产  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）等。

　　个股点将台

　　华夏幸福  （600340 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司是一家主营业务通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务房地产企业。基于河北省将承接北京天津转出的产业和人口，公司大部分园区正位于环北京经济圈内，为此受益最大。

　　据了解，华夏幸福当前拥有21个委托经营的园区，覆盖领域由环渤海区域逐渐拓展至长三角和中部地区。公司园区开发的模式为"政府主导，企业运作"，双方互惠互利，利益一致，河北省政府在多种场合和文件中表达了对公司开发模式的认可。

　　中银国际证券分析师袁豪指出，京津冀发展，尤其是首都经济圈的发展，将更加强调产业和资源在区域上的互相协调，由此导致的京内产业和人口向京外转移将使得北京周边城市承接人口和产业的外溢，而华夏幸福作为主打环北京"产城融合"模式的公司而言，公司将是京津冀协同发展的第一受益标的。

　　招商地产  （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　招商地产是招商局集团旗下唯一的房地产上市平台，而房地产业是招商局集团制定的三大核心产业之一。公司去年9月公告，拟非公开发行1.8亿股，收购大股东招商局蛇口工业区持有的三幅地块使用权，发行价每股26.92元，土地总价值达48.65亿元；同时，向不超过十名特定投资者定向增发，募集资金总额不超过16.22亿元，发行底价为每股24.23元，该方案在去年11月获得中国证监会受理。

　　在去年11月，招商地产全资子公司瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易最终完成，并将其正式更名为招商局置地，成功完成在香港借壳上市后，继续推动公司在A股市场实现资产注入和再融资，被认为是招商地产重要工作。此外，由于公司大股东招商局集团在深圳前海仍有大量优质土地资源，公司外延式扩张还有很大空间。

　　中投证券分析师李少明表示，招商地产仍是一线中最具成长潜力的公司，股价已较充分反映行业各种负面预期，接下来公司的较多正面预期将成为估值修复的催化因素，包括销售重回高增长轨道，境内、境外资本市场融资"双轮驱动"下资金优势进一步增强，集团资源支持力度加大等，提高分红及送转力度也传递了管理层重视市值管理的信号。

　　万科A  （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司位列国内房地产企业综合实力第一。2013年以1709.4亿元再次刷新国内及全球企业房地产业务年销售额历史纪录。分析普遍认为，万科有充足的已售未结资源，适度补充优质项目，未来业绩基础良好。B股转换上市地在香港联交所上市方案获核准，同时进军海外市场，未来发展前景好。

　　值得一提的是，日前，继获总裁郁亮增持之后，公司再获大股东的增持。万科A晚间公告称，第一大股东华润股份有限公司增持公司A股股份2640万股，占公司总股本的0.24%。公告称，华润股份有限公司看好公司前景，不排除在未来12个月内继续增持公司股份的可能性。

　　华泰证券分析师曹光亮称，当前地产市场基本面稳定而股票估值仍处于低位，万科2013年万科的利润分配方案为每10股派发现金4.1元，分红占净利润比例由2012年的16%大幅提高至30%，按目前股价计算，股息率达到5.46%。有助于其吸引中长期投资者。而对于香港股市而言，其机构投资者更加看重分红比例，早在年报发布之前万科公布了其B 转H 股方案，结合此次30% 的分红比例，万科在香港资本市场上将受到热捧，同时也有助于提升其估值空间。(投资快报)