野村证券：房地产是当前中国经济的第一大风险

　　网易财经3月24日讯自上周开始，受房地产再融资开闸的影响，沪深两市的地产板块涨幅达到5.11%，仅次于建筑材料5.65%的涨幅。而在两融平台上，房地产行业也受到融资资金极大关注。4个交易日融资买入额达到72.62亿元，位居申银万国28个一级行业的首位。利好消息频频爆出，资金持续青睐，共同促使地产板块持续回暖，地产板块的春天似乎就在眼前。但是，并不是所有人都看好地产板块的行情，野村证券就于近日发布研报称，“房地产是当前中国经济的第一大风险”。

　　野村证券分析师分析称，之所以将房地产风险归结为中国经济的第一大风险主要有两个理由，一是房地产是中国经济增长的一大支柱，2013年占GDP的16%、固定资产投资的33%、新增贷款的26%和政府收入的39%，因此如果房地产急剧放缓，将没有明显的替代品来支撑经济增长；二是任何应对房地产急剧调整的政策可能都是无效的，因为这个行业面临着结构性的供应过剩问题。野村指出，房地产市场的主要风险在三四线城市，从经济角度来讲，三四线城市远比一二线城市重要，因为三四线城市占到房地产在建的67%、销售的69%和住宅投资的57%。

　　野村分析师在报告中提出了中国房地产面临的12大问题：

　　1. 供应过剩

　　


　　中国住宅供给的增长令人瞠目结舌，2000年竣工面积只有4.97亿平方米，这一数字到2013年升至25.96亿平方米，增幅达到423%。从城市人均住宅面积来看，中国2013年达到30.6平方米，与日本和英国等发达国家基本相当。从房地产投资占GDP比重来看，2012年中国达到9.5%，高于日本、美国和意大利房地产投资峰值时的水平。

　　


　　2. 库存累积

　　房地产过度投资的一个典型后果就是库存快速累积。官方数据显示，2009年之前，全国住房库存基本稳定，但2009年之后急剧攀升至3.24亿平方米，升幅达到182%。衡量库存的另一个方法是比较开工面积和销售面积，二者之间的差距同样在2009年之后急剧扩大。

　　



　　3. 三四线城市楼市非常脆弱

　　近几年这方面的媒体报道已经非常之多了。

　　4. 购买力恶化

　　官方数据显示过去5年房价年增长率为7%，而家庭收入年增长率为11.9%，房价收入比是下降的。但野村认为官方房价数据严重低估了房价的真实涨幅。

　　5. 人口趋势不利

　　2012年，中国工作年龄人口下降345万，为1996年以来首次下降。劳动力的下降将对房地产市场产生深远影响。除了显而易见的住房需求，还有一个间接影响就是劳动力市场趋紧将推高通胀率，进而推高利率，导致房贷成本上升。

　　6. 城镇化放缓

　　中国的城镇化速度已经开始放缓，2013年中国城市人口仅增加2.7%，为1996年来最低增速，远低于2000-2010年4%的年均增速。

　　7. 劳动生产率增速放缓

　　无论是上世纪80年代的日本，还是2008年之前的爱尔兰、英国和美国，房地产市场的剧烈调整通常发生在劳动生产率增速下降之后或者同步。

　　


　　8. 利率自由化

　　利率自由化将造成利率上升，导致抵押贷款利率上升、高杠杆开发商资金压力上升以及降低对房地产的投机性需求(投资者可能考虑其他资产，比如债券)，从而造成房地产市场调整。

　　9. 资本账户自由化

　　资本账户开放将使得中国投资者在全球进行多样化投资，不单单是家庭，企业也是如此。资本流出将加大房价下跌的风险。

　　10. 房产税

　　在2月24日召开的G20会议上，中国财长楼继伟表示中国将加快推进房产税的改革。

　　11. 反腐

　　持有大量房产的腐败官员将面临着越来越高的风险。

　　12. 土地出让急剧飙升

　　按照价值来衡量，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿人民币。按照面积来衡量，野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将提高未来的住房供给，进一步加剧供需失衡状态。

　　中国房地产市场的问题早已不是什么新闻，早在2011年媒体就曾广泛报道各式各样的“鬼城”故事，上面提出的12种挑战和风险有不少也已存在多年，野村为什么偏偏在2014年提出房地产是中国经济第一大风险呢？野村的回答是：2014年一个关键不同是房地产从供给不足转向了过剩。另外，有一些因素在2014年得到了强化，比如反腐、房产税改革加速推进，而利率上升、城镇化速度放缓、劳动生产率增速下降等因素都产生了累积效应。