中小房企集体入沪抢地 业内忧上海未必是安全港

　　周四上午，上海市松江区两幅纯宅地，被同为中小房企的建发股份(600153.SH)与信达地产(600657.SH)竞得，成交溢价率分别为55.2%、100.15%。

　　同时，近年来同样扩张迅猛的中小房企，三湘股份(000863.SZ)也于周四公告，公司董事会同意，拟参与近期上海市某块经营性地块使用权的竞买活动。

　　大智慧通讯社发现，最近的9个月内，中小房企回归上海土地市场的势头凶猛，而在中小房企迅猛扩张的背后，其自身的高负债及风险也不容忽视。

　　周四上海土地市场拍卖结束后，一位前来观摩的房企人士戏称，中小房企回归上海土地市场，新一轮“血战上海滩”又要开始了。而该人士口中的“血战”，指的即是中小房企的高负债率。

　　**三中小房企9月内斥资近50亿元上海拿地**

　　大智慧通讯社统计发现，过去的9个月内，上述三家中小房企在上海土地市场共计拿地五宗(包括周四所拿地块)，累计斥资49.95亿元。

　　2014年4月10日，建发股份联合体以10.15亿元的价格，夺得上海市松江区泗泾镇泗凤路1号B地块，溢价55.2%。

　　同一天，信达地产以13.13亿元，夺得上海市松江区中山街道新城主城C单元C19-01号地块，地块成交溢价100.15%。

　　统计数据还显示，2014年3月20日，信达地产联合体以8.45亿元，溢价104.1%夺得上海宝山区罗泾镇区09-02、09-06商住地块。

　　2013年8月30日，建发股份联合体以10.62亿元竞得上海市杨浦区延吉街道222街坊住办地块，成交楼板价近3万元/平方米。

　　2013年8月14日，，三湘股份联合体以7.6亿元夺得上海市崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8号地块，溢价率102.86%。

　　**中小房企快速扩张，财务风险逐步累积**

　　在三家中小房企快速回归上海土地市场的同时，其自身的财务风险也逐步累积。

　　计入周四(4月10日)竞得的地块，建发股份在过去的9个月内，合计斥资20.77亿元于上海拿地，占到公司2013年净利润77.13%。

　　信达地产则在短短1个月内，累计耗费21.58亿元于上海土地市场拿地，该数据相当于公司2013年净利润的3倍之多。

　　三湘股份于上海崇明所拿的地块，耗资7.6亿元，相当于公司2013年净利润约1.6倍。

　　同时，财务数据显示，截止2013年末，建发股份、信达地产、三湘股份的资产负债率已分别达84%、68.83%以及77.47%。

　　**业内：高负债经营的市场风险正在累积**

　　对于中小房企的快速扩张与高负债经营，不少业内人士均表示出了担忧：楼市基本面走弱，高负债经营的模式正在让中小房企的经营风险积聚。

　　周四的上海土拍现场，前来观摩的一位本地开发商人士直言，(土地、楼市)市场这么不景气的情况下，这么高溢价拿地，有点冒险。

　　上海本地某券商一位房地产研究员表示，高负债经营是闽系房企的一个特色。不过在楼市基本面下行的当下，高负债经营背后的风险值得资本市场注意。

　　中信建投证券研究发展部上海分部负责人苏雪晶，曾在参与一家地产咨询机构的电话会议时指出，二季度或将出现全年土地市场的高峰，土地市场的非理性或将终结。而房企的融资成本，由于众多影子银行产品刚性兑付的压力，短期内难以下降。