楼市分化似成定局 券商称地产股走势将强于大盘

　　证券时报网04月28日讯

　　(4.14-4.27)

　　一、热点聚焦

　　二三线城市与一线城市的分化

　　2014年一季度，一度逼近一线城市房价的杭州率先出现降价，并引起了二、三线城市降价风的蔓延，而北京、上海、广州、深圳4个一线城市的土地却仍然受到热捧，使得市场对一线城市房价下降的预期不敢太高。如此一来，非一线城市与一线城市的分化是否已成定局？

　　杭州第二波降价潮袭来

　　近期，伴随着成交量下降，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都、长沙，开发商也加大了促销力度。与此同时，二三线城市土地市场降温明显。

　　分析指出，“市场低迷主要源于两个因素，首先是银行信贷缩紧，购房者选择观望；其次库存太大，严重供过于求，房子不好卖。”

　　远洋地产总裁李明表示，“一线城市可以给予比较正面的判断，二三线则已经产生分化，好的能够保持以往的市场，但这是少数。”

　　尽管杭州降价潮引发了市场对二线城市房地产的悲观预期，不过部分开发商还是坚定认为二线城市仍然有机会。去年在北京土地市场拿下地王的融创中国，今年则更多地把眼光放到二线城市。“比如南京，这样的城市机会还是很多。”融创中国董事长孙宏斌说，这是他们一直想去的城市。

　　一线城市土地热

　　虽然一线城市地价高企，但开发商还是更愿意到一线城市寻找投资的机会。从去年下半年到今年一季度，一线城市的土地热未现消退。

　　据中原地产最新报告，今年一季度，北京土地成交金额达到753.39亿元，比去年同期的480亿元上升了57%；上海土地出让金收入达467.8亿元，同比大增160.8%；广州土地出让金为263亿元；深圳收获土地出让金231.8亿元，是去年同期33 .28亿元的7倍。

　　业界人士分析指出，这表明开发商对一线城市未来房地产开发的盈利空间还是很期待。

　　不过也有分析人士认为，一二线城市土地市场持续高温，北上广深等过热的一线城市土地价格已经透支了当地楼市未来两三年的增长空间。在成本短期急剧推高、市场购买力和需求减弱的情况下，未来的行业风险不可忽视。

　　二、机构视点

　　山西证券：受成交下降影响，库存略有上升；房价涨势继续趋缓，受库存上升影响，三季度房价或出现拐点。行业基本面未发生变化，板块目前受到最大压力是房价下跌预期影响。板块目前PE仍在8倍左右，行业龙头6倍左右，仍处于较低水平。低估值、基本面总体偏好、加上概念推动的利好因素并未发生改变。尽管近期地产板块继续调整，但我们认为走势仍将强于大盘。维持行业“看好”评级。稳健型投资者可关注万科A、保利地产、金科股份、荣盛发展、招商地产、中南建设。

　　东莞证券：在基本面及政策面博弈中，地产股估值会在一定区间内振荡。后续稳增长等政策，以及一些概念性事件，可以触发板块继续实现上攻。但比较明显的趋势性行情，需要更多的因素支撑，较大的行情目前看仍不具备。受益于区域政策驱动、低估值、个别事件等同时业绩较高，估值较低的个股机会比较大。能跑赢整个行业指数。建议投资者关注招保万金、荣盛发展、华夏幸福、深振业A、世联行、中华企业等个股。

　　三、近期成交及房价情况

　　上周重点跟踪城市成交环比回升10.0%，同比下降12.2%。分结构看，一线城市环比上升18.4%；二线城市环比回升10.6%；三线城市环比下降3.9%。

　　房价情况

　　
(数据来源：中国指数研究院)

　　四、券商评级

　　买入3个；增持2个；中性5个。

　　
五、名人观点

　　朱大鸣：房地产泡沫为何谁都不敢捅破？中国资深财经评论人朱大鸣撰文指出，各国都很害怕的房地产泡沫来自于金融。所谓的金融从本质上来说就是围绕着印钞机所产生的一系列活动。房市泡沫作为金融加速器，既会成为财富积累，又往往是经济发展中的追魂索，吃掉的要加倍吐出来。从日本泡沫破裂终结了日本制造的奇迹，到美国次贷危机将美国拖入萎缩时代，再到爱尔兰房市危机诱发整个国家债务危机，这些活生生的案例，使得人们已经草木皆兵，风声鹤唳了。过去超常状态的信贷扩张导致楼市泡沫大幅度扩张。最近一段时间，正常的信贷节奏已经显现效果，最起码那种认为房价只涨不跌的神话正在被打破。

　　李战洪：中国房地产市场至少还有十年的好时光。金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪认为，是不是房地产已经没有好时光了？第一，看一、二手房的成交比。现在我们在很多的城市一、二手房的成交比还没达到1：1，现在的美国城市化达到83.4的时候，每成交一套新房，往往能带动3套二手房的成交，像这个时候，房地产市场的发展已经差不多了。第二，看房子，现在是什么东西？究竟是居所还是资产还是投资品，房地产发生到现在，我们房子现在的名字叫资产，但还不是居所。日本、美国，包括德国，它现在就是居所，当它成为居所的时候，它每成交一套新房的时候，就有三套二手房的交易。日本城市化率77.6%的时候，房价涨了三倍。第三，城市化率是否到70%，所以说中国房地产市场至少还有十年的好时光。最后，历史和经验告诉我们，一直认为中国房地产有泡沫的企业和个人不具备可持续发展能力。