基本面驱动美国REITs上涨 重点投资三大类物业

　　今年以来，美国REITs(房地产投资信托)整体上扬，表现明显优于主要股指，使得主要投资美国REITs的房地产QDII成为全市场表现最好的细分基金类别，四只房地产QDII基金年内涨幅全部超过10%，并包揽QDII基金前四名，这当中，首批房地产基金的鹏华美国房地产基金年内净值大涨16.31％。

　　未来美国房地产市场走势如何？房地产基金如何精选投资标的？证券时报记者对鹏华美国房地产基金经理裘韬进行了专访。

　　精选三类REITs

　　证券时报记者：鉴于美国商业地产长期复苏，未来会在投资中如何精选优质投资标的？

　　裘韬：首先是挑选契合经济周期和供需结构健康的物业类别：我们认为2014年美国的经济复苏前景在一定程度上比前几年明朗，强周期和晚周期行业当前上涨潜力更大，比如以团体业务为主的综合类酒店、一线城市圈内的次甲级写字楼等；随着美国物业开发活动的回暖，2014年到2015年某些区域的特定物业类别供应会显著增加，因此我们会更加偏好投资所处地域土地资源有限、开发限制较多、建造周期较长以及融资要求较高的物业，比如东西海岸旅游城市的顶级购物中心、大型综合性大学校园内或距离校园半英里以内的学生公寓等。

　　其次是选择具有良好增长机会的标的企业，这也是美国REITs区别于其他国家/区域REITs的一个明显优势：其中内部增长机会存在于出租率和租金具备增长空间的企业以及有能力通过翻修扩建提升物业运营收入或是集约化精细化管理降低物业运营成本的企业，而外部增长机会存在于资金、平台和管理优势明显，且有物业买卖和物业开发能力和成功经验的企业。

　　再次是挖掘行业和个股价格上涨的驱动因素：我们非常关注影响行业和公司催化剂事件。

　　选股重点分析

　　五大经营指标

　　证券时报记者：美国房地产行业上市公司表现不一，也有QDII基金今年以来亏损，请问您选择REITs的标准是什么？

　　裘韬：美国房地产行业上市公司有房地产信托凭证(REIT)，房地产运营公司，房地产开发商几类，但经营模式有所区别，因此市场表现也各有千秋。REIT以租金为主要收入来源，而开发商以销售为主要收入来源，由于销售收入较租金收入有更大波动，故开发商股票表现也弹性更大。

　　2013年全年一手房和二手房价格同比快速上涨，且房贷利率有较大上升，致使部分潜在购房者观望情绪增加，局部地区房屋销售增速放缓；入冬后多地天气持续恶劣，2014年头两个月无论是建屋申请、新屋开工，还是看房人流，订单数量都低于市场预期，劳动力和材料成本也有一定上升，致使开发商盈利预期也有所下调，所以股价也有一定回调。对比美国历次房地产危机，2007到2008年的危机主要是由信贷泡沫而非供应过剩造成的，除了少数地区，过去几年住宅市场新屋供应明显不足，故需求回归后房价上升较快，我们认为目前的销售放缓是阶段性的，新屋开工和销售仍大幅低于历史平均水平，房价承受能力也高于历年，未来开发商盈利依然可期。

　　而REITs虽然经营业绩稳健，基本面持续向好，但去年5月后受利率上行影响出现大幅回调，与主要股指表现背离，年初以来REITs价格反弹一方面体现了市场回归理性，另一方面乃是基本面驱动：REITs连续11个季度同店收入增速高于历史平均，而行业出租率水平已经接近上个周期高点，故股价也表现优异。商业地产目前仍处于复苏中期，基本面行情仍在进行中。

　　我们研究房地产企业重点分析盈利增长、利润率、股东回报、资产负债和估值水平五个方面，通过评估资产和现金流价值选择标的。

　　美联储加息

　　对REITs影响不一

　　证券时报记者：伴随美国经济的走强，市场对美联储加息的忧虑有所上升，一旦加息会不会对REITs价格形成压制，如何来衡量和应对这种风险？

　　裘韬：REITs不同于债券：债券票息是固定的，而REITs收入、盈利和股息都是变动的。如果美联储因为经济复苏强劲而加息，那么房地产需求必然健康，则REITs出租率、租金自然水涨船高，故营收也会不断提升。我们分析了历史多次美联储加息周期和市场利率上升周期后发现，REITs在升息前期有一定波动，但在一个完整周期中通常表现优于其它资产类别，利率影响并非负面。如果说2013年围绕QE退出的数次反复出乎市场意料因而导致利率大幅波动，当前美联储政策沟通和市场对利率走势的预期不确定性均较小；从利率水平看，2013年十年期国债利率从1.5%升至3%，2014年市场利率的上升幅度将小于去年。综合考虑，利率对REITs价格影响较小。

　　除此之外，由于REITs子行业的经济敏感度和租约长短不同，有的子行业(如医疗)表现类似债券，对利率更加敏感，另一些子行业(如酒店)周期性更强，对利率不敏感，根据利率走势预期在行业间进行调配也能有效规避潜在风险。