房地产：去库存进行中 下半年销售或有改善

　　2014 年6 月单月投资增幅较5 月回升2 个点至12.5%，销售面积单月跌幅较5 月缩窄10.5 个百分点至0.2%，对比高频数据，我们认为6 月销售和开发数据改善的主要原因是半年度统计调整因素，但微刺激和货币供应放松的影响可能会在之后的三季度体现出来，在去年同期基数和按揭松动的支持下，三季度销量同比数据将有所改善。但整体来看，去库存仍在进行中，价跌量缩态势将在整个下半年维持，产业转型、国企改革、区域经济等主题性机会是板块行情的主导力量，龙头公司有阶段性估值修复机会。

　　支撑评级的要点。

　　1-6 月，房地产投资同比增长14.1%，较1-5 月回落0.6 个百分点；商品房新开工面积同比下降16.4%，较1-5 月收窄2.2 个百分点；施工面积同比增长11.3%，较1-4 月下降0.7 个百分点；土地购置面积同比下降5.8%，较1-5 月扩大0.1 个百分点。6 月单月投资增幅较5 月略有回升，微刺激下货币宽松起到一定作用，新开工降幅有所收窄，但我们判断本轮去库存周期持续时间较长，预计全年地产投资增速12%左右。

　　1-6 月，商品房销售面积48,365 万平方米，同比下降6%；销售额31,133亿元，同比下降6.7%，6 月单月销售面积和销售额降幅同比分别为0.2%和0.7%，与中指高频数据6 月单月42 个代表性城市成交面积下降20%以上有出入，应该为统计口径和半年度统计局数据调整因素；销售均价6,437 元/平方米，同比下降0.8%，较1-5 月份收窄0.1 个百分点，而6月百城价格指数环比继续下跌且跌幅扩大到0.5%，随着去库存的深化下半年价跌量缩的调整态势仍将延续。

　　1-6 月，房地产开发企业到位资金58,913 亿元，同比增长2.9%，较1-5月份回落0.7 个百分点。国内贷款同比增长14.1%，增速下降2.4 个百分点，除了自筹资金同比增长10.1%外，其他资金来源均继续下跌，含定金预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降7.2%，降幅扩大0.8 个百分点，房企资金链仍然紧张，没有明显受益于货币政策的宽松。

　　1-6 月，土地市场继续受到下游影响，推地量收缩，溢价率大幅下滑。

　　1-6 月40 个城市土地供应面积同比降18%，土地成交面积同比下降17%。

　　1-6 月40 个城市土地累计成交金额同比上升12%，6 月成交均价环比下降3%，其中一线城市土地市场量价调整尤为明显。6 月土地溢价率为5.28%，环比下滑9.22 个百分点，土地成交已经进入冰点。

　　政策和消息方面，以呼和浩特为代表的城市开始放松限购，济南、厦门、南昌等地相继操作松绑；各地方政府开始放宽住房公积金的提取和使用门槛，对房地产市场进行托底；另外，不动产统一登记信息平台设计开启，但不动产登记条例未能如期在6 月底出台。

　　投资评级和建议。

　　6 月份楼市延续价跌量缩的调整格局，各地限购松绑开闸，货币方面的定向微刺激政策出台使得资金面供应相对宽松， 6 月份二三线城市销售承压，一线城市降幅有所缩窄，我们判断6 月已经进入同环比比数据的低点，但在缓慢降价过程中观望情绪主导，市场呈现价跌量缩逐步消化。虽然板块基本面承压，但受到再融资需求刺激和房企转型的风潮影响，近期中小市值公司表现活跃，享受转型热点行业带来的估值抬升，另外，国企改革的推进也推动板块相关公司活跃，从而带动板块普遍估值抬升。我们的投资组合推荐招商地产、保利地产的估值修复机会，京津冀龙头华夏幸福，我们看好资产变现能力强的冠城大通、华业地产的转型机会，建议可以低位关注金融街、北京城建。

　　(中银国际) 责任编辑：Magina