房地产行业：宏观企稳搭台 地产销量唱戏 建议超配地产

　　核心观点
　　投资者更多地对全国销售同比变化和一线城市销售环比变化做出反应。我们考察2011年以来房地产指数表现发现,房地产板块表现的持续性与一线城市的销售环比正增长的持续性以及全国销售的同比持续改善有明显的相关性。
　　我们判断一线城市的销量可能出现持续的环比改善,全国销售的同比改善也将持续。我们同时考虑经济增长和货币扩张的因素,发现全国销售增速的持续上行往往发生在PMI企稳或者快速上行的区间,也即宏观经济出现企稳或向好的时期;销售的同比变化与社会融资总量的变化同步或滞后社融总量环比变化3-6个月。我们判断后续PMI和社会融资总量都可能维持在6月以来水平,这将带动全国销售同比持续改善。
　　稳定房价预期可能会被放在更为重要的位置,为销售改善创造条件。由于一线城市的风向标意义,我们判断政府可能会对一线城市的调控有更高的关注。我们发现,去年4季度以来,一线城市市场交易量的调整幅度大于全国,而这和一线城市二套房首付成数提高的7成的政策相关。我们认为,为了稳定一线城市购房者预期,除了维持既有的流动性水平,不排除一线城市政府通过提高普通住宅认定标准,降低二套房首付成数等手段提振市场交易热度,将有效推动一线城市销量改善。
　　投资建议与投资标的
　　看好地产板块表现,建议超配地产。除了6月以来销售的恢复,我们认为后续有三个信号值得关注,一旦得到确认,地产板块估值将进一步提升。后续信号的确认将来自政策放松的持续、房贷利率下行的出现以及数据的改善。
　　建议配置低估值的纯地产开发商和地产代销服务商。我们推荐万科A(000002,买入),建议关注保利地产(600048)(600048,未评级)、荣盛发展(002146)(002146,未评级)、首开股份(600376)(600376,未评级)、中南建设(000961)(000961,未评级)、中天城投(000540)(000540,未评级),这些公司的估值为6X,在板块中偏低,有望进一步提升估值。我们同时推荐受益于去库存的地产代销服务商世联行(002285)(002285,买入),其对销量的弹性高于开发商。
　　风险提示
　　销售不达预期;地产行业政策收紧;流动性紧缩