房地产行业：二线城市近乎全面取消限购

　　事项:南京市人民政府发出《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》,明确提出,为充分发挥市场在资源配臵中的决定性作用,促进房地产市场平稳健康发展,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。至此,目前仅一线城市(北上广深)和珠海、三亚6 个城市仍未退出限购。
　　二线城市近乎全面取消限购,目前的刺激效果有限:(1)今年以来南京库存压力快速上升。截止至上周末,南京商品住宅可售套数5.16 万套,同比增58%,该增幅远高于我们统计的二线城市均值28%。南京市目前去化周期12.2 个月,较年初的4 个月大幅上升。取消限购符合预期。(2)除珠海、三亚外,二线城市已全面取消限购。自从6 月27 日呼和浩特市率先放开限购以来,越来越多二线城市出台地产调整政策,取消限购已成为共识。预计珠海和三亚也将在近期取消限购,但我们认为短期内一线城市可能对限购政策进行微调,全面取消限购的可能性较小。(1)各地放松限购后对楼市的影响有限。从商品住宅成交情况来看,二线城市放松限购对当地楼市的影响并不大。8 月全国商品房销售面积同比-13.4%,环比+5.6%,我们统计的20 个二线城市8 月成交面积同比-12.9%,环比+6.2%,并且9 月前3周各地住宅成交也未出现明显上升。
　　限贷放松政策在各地扩展,预计未来效果将逐渐显现:继武汉取消限购政策后,本周湖北省住房和城乡建设厅出台《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》,明确首套房贷款利率下限最低可至基准利率的7 折。
　　限贷政策放松也正在全国扩张,我们认为按揭贷款趋紧是本轮地产调整的主要原因之一,单独放开限购释放的刚需有限,但叠加房贷政策的宽松,我们认为将实现1+1>2 的政策效果,大幅提升购买力、改变市场预期等方面创造需求并影响需求提前释放。
　　虽然银行出于收益与成本考虑,银行在限贷放松的执行层面并不会一蹴而就。但目前房贷宽松的的政策环境已经具备,国务院已经将降低社会融资成本作为下一阶段工作的重点,社会融资成本的降低将使得银行更有动力来执行房贷放松政策。上周四央行下调14 正回购中标利率20bp,并对五大行进行了5000 亿元SLF,货币政策短期宽松常态化。
　　维持地产行业“领先大市-A”投资评级:我们认为随着各地限购政策的取消、限贷政策调整以及近期监管层放开房地产企业发行中票的限制,未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开。地产股投资将逐渐从政策向基本面转变,宽松政策的效果将逐渐显现,未来成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股,行业布局三条线——龙头、转型、主题。
　　龙头推荐保利、万科、招地;转型推荐广宇集团、华业地产、中天城投京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份国企改革推荐金隅股份。
　　风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期