房地产：销售后半月略有起色 按揭放松传言不断

　　我们监测的20 个一二线城市(其中15 城已经放开限购政策)9 月第三周新屋销售量环比第二周增长24%,但受前两周销售数据低迷影响,截止目前9 月新屋销量均值依然较8月均值下滑3%(同比跌幅在7,8 两月分别收窄至11%和10%后重新扩大至22%)。将9月最后一周数据考虑在内,我们预计9 月份20 城新屋销量将大致与8 月持平。然而,这与市场期待中的10-20%的环比增长仍有相当差距。
　　传统销售季节呈现出的销售疲弱,令市场对进一步政策放松有所期待。尤其是本周,自周初就开始传出关于放松按揭贷款限制的种种猜测。近日有媒体报道称四大国有银行将调整首套房贷认定标准,只要房贷余额偿清都算首套房,即“认贷不认房”。与二套房60-70%的首付比例以及基准利率至少上浮10%的贷款利率相比,被认定为首套房贷后仅需30%的首付,同时贷款利率最高可享受不超过15%的折扣(今年由于信贷紧张令目前多数定价在基准附近或小幅上浮,一般高净值客户可享受小幅折扣)。但截至到目前为止,尚没有银行正式发文通告,在媒体上呈现出来的态度亦比较暧昧。
　　我们对此的解读是,无论是商业银行还是地方政府(目前已有地方城市包括杭州、福州、青岛等发文表示放宽首套房贷的认定标准),实际上无权擅自修订信贷标准,因此,如果最后首套房的认定标准果真被放宽,这暗示的是中央对房地产市场的担心,也是自限购放松后的又一项政策支持。我们认为执行的概率还是比较大的,但对于政策效果,我们不敢过高预测。实际上今年5 月13 日央行就曾召集各家银行座谈,要求加大对首套房贷的支持。但到目前为止,房贷整体还是偏紧的,尤其是在利率端,并没有显著下行。
　　“认贷不认房”政策若执行,无疑是对银行利润率的进一步挤压,原来一部分有资格定价上浮的按揭贷款现在只能按照首套房按揭贷款定价了。因此,如果不配合其他政策(比如,1)央行向商业银行低息发行PSL 支持按揭贷款2)存贷比计算中剔除按揭贷款3)加快按揭贷款证券化),我们仍然对银行的配合存在疑虑。
　　除了首套房贷认定标准调整之外,我们认为,如果能够对二套房的首付比例有所下调,可能会无论从心理还是实际效果上产生更大的影响。为防止房价过快上涨,中国自2009年底到2011 年初将二套房首付比例从20%持续上调至60%,此后并一直维持在高位,哪怕在2011 末2012 年初的那一轮下行周期中都没有变动,更在2013 年3 月由于房价的反弹而将一线城市的二套房首付比例上调至70%。二套房首付比例若开始出现松动,这标志着在首套房需求后,政府对改善性需求的态度也将从抑制转向支持,这将更加有效地重建市场对于房价企稳的信心,从而帮助有效释放需求。而且,对于银行来说,也不是太在意首付比例的问题,整体上来看30%的首付已足够对冲房价下跌带来的坏账风险,如果还是按照二套房贷1.1 倍的利率定价,也是何乐而不为的。
　　整体上来讲,我们对于今年最后三个月的房地产市场,看得比较平。以价换量是大基调,房价还将下行,但不至于崩盘,政策仍有足够的空间来防止过大的下行风险。按照目前可能的政策取向路径,无疑一二线城市将更加利好。我们重申,板块看不到重估的机会,个股方面分化持续。我们推荐融创、合景泰富、中海外等布局一二线城市的开发商;同时建议投资者配对交易恒大、保利置业和雅居乐。