新一轮土地制度改革大幕开启 六股暴富

　　新一轮土地制度改革大幕开启 创新与风险管控并重

　　农村土地制度改革的顶层设计框架基本确立，新一轮土地制度改革的大幕即将开启。

　　经过2014年的制度设计，在今年中央农村工作会议之后，相关改革文件将陆续出台。2015年，将真正开启农村土地制度改革的大幕。

　　上周，中央全面深化改革领导小组(下称“中央深改组”)第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该意见直指农村土地制度改革的最为复杂的核心课题。

　　《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》经中央深改组第五次会议审议后，已于上月由中共中央办公厅、国务院办公厅共同发布。

　　此外，有媒体报道称，土地制度改革的总体框架方案最快将在年内出台。

　　其实，今年中央“一号文件”就对深化农村土地制度改革进行了部署，要求有关部门在完善农村土地承包政策、引导和规范农村集体经营性建设用地入市、完善农村宅基地管理制度、加快推进征地制度改革等方面提出实施办法、指导意见和试点方案。

　　土地流转的指导意见最先发布，突破点在于“三权分置”。

　　有“三农”问题专家此前接受《第一财经日报》记者采访时曾表示，这为今后土地流转更多的制度创新提供了空间。比如，农民以承包权进行股份合作、经营主体利用经营权融资扩大生产等。

　　相比土地流转，“农地入市”等改革更为复杂。中央深改组第七次会议就指出，这三项改革涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等一系列重要制度，关乎城镇化、农业现代化进程。并确立了土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。

　　征地制度改革与地方土地财政密切关联；集体经营性建设用地入市试点范围和价格的确定尚未明确；而宅基地流转虽在多地试点，但依然是在集体经济组织内部进行。这三项改革的指导意见已经审议，对上述问题都会有所规定，预计在今年年末或者明年年初出台。

　　中央深改组今年召开的7次会议中，有两次会议对“三农”问题进行了讨论审议。足见这一改革的重要性。

　　新一轮土地制度改革的特点十分鲜明：既鼓励改革创新又严格管控风险。

　　在上述文件和方案中，限制条款十分突出。比如，土地流转的指导意见要求加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制；工商企业租赁农户承包地要按面积实行分级备案；定期对租赁土地企业的农业经营能力、土地用途和风险防范能力等开展监督检查。

　　今年“一号文件”提出“改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。同时，也要求，“有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。”(第一财经日报)

　　*ST大荒:预期农垦改革加速 北大荒资源价值重估

　　*ST大荒 600598

　　研究机构：齐鲁证券 分析师：谢刚,张俊宇 撰写日期：2014-11-28

　　事件:中纪委网站公告,黑龙江省人大常委会副主任、省农垦总局党委书记隋凤富涉嫌严重违纪违法,目前正接受组织调查。

　　我们认为此事件将成为黑龙江农垦以及北大荒上市公司体制改革的重要契机。黑龙江农垦作为国内唯一的财政部出资、农业部代管的副部级农垦集团,一直以来官僚化的行政体制以及利益集团的诸多行为导致北大荒上市公司市场化体制不足,经营效率低下。国内既有的农垦体制安排导致农垦企业政企不分,外部监管缺失,未来彻底的市场化改革将极大程度改善公司的治理结构,并最终带来经营效率提升。

　　我们预计年底至到明年年初,农垦体制改革将有大的政策出台,而黑龙江农垦将是此次改制的标杆企业。我们认为未来农垦体系改革的主要着力点在于:(1)社会化职能与市场化经营职能相剥离,农垦系统的公检法、医院和学校划归地方,农垦公司成为完全商业化运营主体。(2)引入民营或市场化的产业资本主体,改善公司治理结构,并利用产业资本资源进行产业链延伸,将土地资源价值充分释放,提升经营效率。(3)改变“大集团、小公司”的局面,将优质资产梳理后注入上市公司。

　　随着市场化机制改革,北大荒的土地资源价值将会得到充分体现。黑龙江农垦拥有全国农垦系统50%的耕地资源,北大荒上市公司拥有近1296万亩优质耕地资源,因为体制及经营方面的各种因素,导致其市场价值与土地价值形成严重错配,与亚盛集团、海南橡胶等农垦系上市公司相比,公司的土地资源价值是被绝对低估的。随着未来农垦系统改革以及黑龙江农垦内部诸多利益机制的理顺,将带来北大荒集团经营效率的极大提升,由此带来公司价值向逐步土地资源价值逐步回归。

　　我们预计*ST大荒2014-2016年EPS分别为0.80、0.71、0.83元运用DCF绝对估值将公司目标价设定为15.17元,维持“买入”评级。随着亏损资产剥离,公司的经营正逐步由低谷复苏,在土地改革以及农垦体制改革的大背景下,集团资产整合、公司现有资源的产业链扩张等将进一步提升公司经营绩效和盈利水平。政策因素、公司经营层面的积极改善都将成为公司股价的催化因素。

　　风险提示:农垦政策出台低于预期,导致集团资产整合以及公司产业链扩张低于预期、租金增长低于预期。