北京市委全会将开 行政副中心将揭开神秘面纱（附股）

　　编者按：据北京日报报道，北京市委市委十一届七次全会于7月10日至11日召开。会议将审议通过《关于贯彻落实〈京津冀协同发展规划纲要〉的实施意见》。据悉，《规划纲要》提出“有序疏解北京非首都功能”，特别是“加快规划建设北京市行政中副中心，有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移”。

　　据悉，北京市已开始着手落实搬迁至通州后办公设施建设资金，北京地方国企将参与新城建设。

　　据报道，7月3日北京市委市政府理论学习中心组举行学习(扩大)会，邀请国家京津冀协同发展专家咨询委员会委员、中国城市规划设计研究院院长李晓江，作关于优化首都功能的辅导报告。

　　李晓江从首都功能的历史回顾与现状解析、首都功能的国际比较与经验借鉴、北京功能调整带来的新机遇三个方面作了系统解读。他说，大国首都城市的发展演进具有很强的规律性与无法超越的阶段性特点。中国是快速成长中的人口大国，北京的发展必然要服从于国家发展的规律和阶段特征。要认真贯彻落实京津冀协同发展国家战略，深化对北京首都功能的再认识，坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能，适应城市功能提升和产业结构调整，加快疏解非首都功能，传承历史文化，优化生态环境，提升城市品质，努力把北京建设成为国际一流的和谐宜居之都。报告内容丰富、阐释充分，为北京市更加自觉地贯彻落实好京津冀协同发展国家战略，加快疏解非首都功能，优化首都功能，提供了深刻启示。

　　可关注通州副中心概念股：新华联、中国武夷、华业地产、华远地产、京城股份(13.29停牌，咨询)、首开股份等。

　　中国武夷：核心区拥有大量土地，京津冀引爆价值发现

　　事件：

　　中国武夷今日单日涨幅达10%。

　　观点：

　　1、张高丽考察调研河北刺激京津冀板块

　　3月26日，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽在省委书记周本顺等陪同下到廊坊市考察调研。在考察中张高丽指出：推动京津冀协同发展工作已经进入重点突破、抓好落实的关键阶段。下一步推动京津冀协同发展，要加快推进一批在建项目和计划新开工项目，做好项目储备，以项目建设带动重点领域率先突破，发挥重大项目对稳增长和协同发展的关键作用。这将市场的热点再次引到京津冀经济圈上，我们认为后期京津冀必将深化。根据媒体的报道，北京、天津、河北协同发展顶层设计方案“协同发展规划纲要”(下称规划纲要)已经完成，按照相关部署，将于今年3月底左右发布。在《规划纲要》里，除北京政治、文化、科技创新、国际交往的四中心地位不变以外，天津调整为一个基地三个区，河北调整为四个基地。目前市场对《规划纲要》出台的预期强烈，我们仍然看好中国武夷的投资机会。

　　2、通州在京津冀核心地区发展前景可观

　　通州区是北京重点发展的新城之一，是面向区域经济可持续发展的综合服务新城，也是北京参与京津冀经济圈区域合作发展的重要基地。通州新城规划范围内人口为119.1万，其中新城城区规划人口为90万。今后在发展目标是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。影视城也将入户通州。通州区是北京重点发展的新城之一，是面向区域经济可持续发展的综合服务新城，也是北京参与京津冀经济圈区域合作发展的重要基地。通州新城规划范围内人口为119.1万，其中新城城区规划人口为90万。今后在发展目标是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。影视城也将入户通州。根据北京的最新要求，通州将积极融入首都发展大局，在落实首都城市战略定位上担起承接与疏解的双重责任，在构建“高精尖”经济结构上担起产业发展和城市发展的双重责任，在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任，努力把北京城市副中心打造成为世界一流的现代化国际新城。通州在京津冀核心地区发展前景可观。

　　3、公司拥有土地优势，2015年又发新力。

　　中国武夷在通州的项目居通州区新城的核心区，目前公司在北京通州现已开发完工了水仙园、牡丹园、紫荆园、月季园四个园区共计约60万平方米，已入住人口近二万人。公司在通州尚有600亩土地，项目正积极按北京规划委南区项目规划意见复函的要求，推进南区项目开发工作，并先期做好保障房的开工工作。另外公司推进重庆武夷、南京武宁、南平武夷名仕园、涵江武夷嘉园、建瓯武夷、诏安武夷现有楼盘的销售；做好南京、涵江、周宁三个新地块前期开工准备工作；启动香港武夷收购的永兴街3-7号旧楼重建项目实质性的开发工作。中国武夷目前在北京通州武夷花园南侧尚有600亩待土地，根据有关规划项目建筑总面积100万平方米，其中大部分为住宅用房。公司在通州项目的100万平方米建筑面积的贮备算的上是通州房地产开发企业中的航母：公司100万平方米建筑面积的规模相当于通州区一年土地总成交的三分之一；

　　1、公司100万平方米建筑面积的规模为通州2013年年成交的住宅和综合用地(含住宅)总量的184.38%，为2014年89.56%；

　　2、公司100万平方米建筑面积的规模是通州2012年至2014年住宅和综合用地三年累计成交量的40%。

　　4、估值。

　　我们预计公司2014-2016年营业收入分别为26.20亿元、38.77亿元和92.44亿元，其中房地产开发业务分别为15.53亿元、26.15亿元和77.19亿元。随着公司通州项目今年有望开工，公司的销售收入将有明显提高。经我们预测，公司2014-2016年归属母公司净利润分别是1.23亿元、1.91亿元和3.60亿元，对应的EPS分别为0.32元/股、0.49/股和0.92元/股。2006年以来公司历史上的最低PE在26倍左右，考虑2015年公司通州项目的即将启动将给公司今后几年带来高成长的机会，我们认为给予公司30倍的PE是合理的，按公司2015年的业绩预测计算，对应的相对估值应该为14.72元/股。

　　经我们测算，公司的NAV估值为28.63元/股。公司2015年2月9日当前价格22.10元，较公司的NAV折价30%，公司股价仍然具有提升空间。

　　5、投资评级。

　　随着公司通州项目今年有望开工，公司今后的销售收入将有明显提高。我们预计公司2014-2016年营业收入分别为26.20亿元、38.77亿元和92.44亿元，EPS分别为0.32元/股、0.49/股和0.92元/股，对应的PE为63.5X、40.95X和21.74X。公司合理估值区间在14.72元/股---28.63元/股之间，NAV值为28.63元/股，当前价格22.10元折价30%。维持公司“强烈推荐”的投资评级，三个月目标价28.50元/股。

　　华远地产14年报点评：业绩与去年基本持平

　　事件：华远地产公布的14年年报显示，实现营业收入67.60亿元，同比增长42.96%；实现归属净利润6.62亿元，同比增长0.85%。基本每股收益0.36元。

　　点评：公司14年归属净利与去年基本持平。公司2014年实现营业收入67.60亿元，同比增长42.96%，其中房地产业务结转收入67.49亿元，同比增长43.96%，主要是由于报告期内结算面积增加所致。实现归属母公司股东净利润6.62亿元，同比增长0.85%。基本每股收益0.36元。期末公司总资产204.52亿元，同比增长15.85%，净资产38.65亿元，同比增长12.96%。公司拟每10股派发现金股利1.2元(含税)。

　　受项目推迟开盘影响14年销售增速放缓。14年公司完成销售签约额57.7亿元，同比增长2.85%；销售签约面积51.2万平方米，同比增长0.79%；销售均价约11263元/平米。公司签约销售的住宅产品72%是90平方米以下的户型，20%是90~144平方米的户型，8%是144平米以上的户型。北京门头沟项目、和墅项目因规划设计调整，澜悦项目政策房因政府调价等因素影响，均推迟了开盘时间，使公司2014年度销售签约额增长计划受到一定影响。预计15年随着可售资源提升，销售将有明显改善。

　　开发进度及土地获取相对谨慎。14年公司实现开复工面积232.5万平方米，同比增长12.54%，其中新开工56.2万平方米，同比减少25.17%；竣工69.2万平米，同比增长124.68%。年内公司通过竞买方式，获取北京和西安两个项目，全年新增土地储备共计约22.8万平方米建筑面积，土地获取相当谨慎。期末持有待开发及已开发房产储备总面积共约249.4万平方米，其中，拟发展作销售的房产面积约227.3万平方米，拟发展为出租经营用房产面积约22.1万平方米。

　　负债水平合理融资成本控制得当。2014年末公司资产负债率为79%，扣除预收账款后负债水平为62%。期末融资余额为100.85亿元，其中银行贷款为52.07亿元，股东提供借款33.61亿元，信托及其他融资为15.17亿元。2014年度公司加权平均融资利率为9.09%，最高项目融资利率为10%/年，融资成本控制得当。

　　盈利预测与投资建议：预计公司15年可售货源相对充足，销售将有一定程度的回升；14年末预收账款达34.75亿，业绩锁定性较高。预测公司15年--16年EPS分别为0.41元和0.50元，对应当前股价PE分别为17倍和15倍。给予公司“谨慎推荐”投资评级。

　　风险提示。销售低于预期

　　京城股份：具安全边际的高弹性京津冀一体化标的

　　近日，我们调研了京城股份，基本结论是维持主业向好、国企改革资产注入趋势不变的逻辑，通过实地考察推断、我们提高了土地开发估值至20亿，维持“强烈推荐”评级，提升目标价至17.12元。

　　投资要点：

　　公司是京津冀一体化国家战略的直接受益者。京津冀战略核心为首都非核心功能有序疏解，三个重点为交通、环保、产业转移，直接利好公司LNG设备，市内产业的核心化、服务化提升了公司东五环空置土地的使用价值。

　　重申气体储运主业周期底部向好逻辑、安全边际估40亿。油气价差扩大提高LNG设备经济性、环保需求拉动LNG设备刚需，公司LNG产品线覆盖瓶、罐、车、站，技术、渠道优势大，未来LNG设备占比将提高，主业盈利能力提升可期。我们将LNG业务与工业气瓶业务分拆估值约为30亿、10亿。

　　通过实地考察推断，我们提高土地开发估值至20亿。结合京津冀政策、及我们对地的实地考察，我们认为公司东五环8.7万平方米的工业用地大概率做商业开发。公司将自主从多个规划方案中选择回报率最优方案，最快有望在年内确定方案。2国企改革是大势所趋，节奏取决于北京国资委。作为大股东唯一上市平台+大股东目前证券化率5%+2020年北京国资预期证券化率50%，未来资产注入是大概率事件，具体时点取决于北京国资委的计划。

　　我们认为大股东近期再减持的可能性低，因减持超5%需向国务院申请。

　　公司是具安全边际的高弹性京津冀一体化小市值标的，维持强烈推荐，提升整体估值至(40.19+20)*(1+20%)=72亿元，提升目标价至17.12元。

　　风险提示：主业复苏、土地利用、国企改革存在不及预期的可能性。

　　首开股份：行业景气企稳，“地主”信心满满

　　事件回顾。

　　2015年6月3日，公司发布公告拟以不低于11.85元/股的价格非公开发行不超过33756万股，募集资金总额不超过40亿元，扣除发行费用后全部投入公司太原CG-0932地块西区项目、北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目以及北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目。公司控股股东首开集团承诺以现金认购不低于本次发行股份总数的10%。集团认购股份限售期为36个月，其他投资者认购股份限售期为12个月。

　　事件点评。

　　借助短期复苏趋势，大力布局优质项目。

　　2015年以来受益于连续的降息降准以及330新政等利好因素，行业成交意愿不断上升，一线楼市快速回暖。其中北京市1-4月份商品房销售额累计值为624.6亿元，累计同比降幅相比1-3月份收窄12.4个百分点至-16.1%，一线城市在行业的调整阶段展现出较强的反弹趋势，而本次非公开发行正是公司面临行业复苏机遇，借力资本市场进一步优化战略布局所做出的积极尝试。

　　本次募集金额的22亿元将投向公司位于北京通州的项目。作为北京城市副中心建设的重点以及CBD的东延，通州区近年来迎来基础设施和中心区域的快速升级，随着京津冀一体化外溢效应开始显现以及全球第六家环球影城落户，通州的区域价值和发展潜力也将得以大幅激活。公司位于通州的两个项目合计占地建筑面积为73.59万平米，预计销售收入90.82亿元，实现净利润10.89亿元。而另外一个项目位于太原龙城南街，占地面积25.79万平米，建筑面积73.90万平米，募集金额计划投资18亿元。项目定位为普通住宅，位于太原市重点打造的城南居住区，北距市中心约10公里，紧邻地铁2号线和4号线。项目预计实现销售收入48亿元，净利润6.27亿元。数据显示太原市2015年1-4月商品房销售额累计值为36.48亿元，同比减少36.5%，高位库存和低迷成交可能会给公司项目的去化和资金回笼带来较大的不确定性，公司京外项目拓展普遍存在一定的业绩风险。

　　总体来说，公司计划投资的三个项目预期能实现销售收入共计138.82亿元，净利润17.16亿元，占去年营业收入和净利润的比重分别为66.58%和86.61%，对公司未来业绩的支撑作用显著。

　　我们认为公司对于现有重点项目乐观的投资预期在行业小幅回升阶段将取得较为理想的印证。

　　公积金尺度放宽，有效拉动区域市场需求。

　　近日，北京市住房公积金管理中心宣布调整现行公积金政策，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元；对于显示有1套住房并结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%。此次公积金政策将全面调整为认房不认贷，对过去结清的贷款不予计算。根据我们之前针对330新政做出的回归分析，在此次政策的单因素作用下，预计北京市未来的成交量有望增加10%，带来约200亿元的新增成交量。此次调整对于北京市庞大的存量市场来说将直接刺激改善型需求，促进短期成交迅速回升。

　　而作为深耕京城地区的传统开发商，公司往年京内项目业绩占比高达60%-80%，截至2014年末公司土地储备达1524万平米，其中北京地区388万平米，号称北京市最大的“地主”。由于拿地时间较早，京内项目的平均楼面地价为7880元/平米，土地成本优势极为显著。2014年报告期内公司京内项目规划建筑面积508.3万平米，累计竣工面积155.14万平米，累计销售面积172.04万平米，公司可售资源充足，利润空间广阔，未来短期销售有望大幅上升。

　　资本结构有效改善，资金支持力度增强。

　　2014年末公司资产负债率为83.47%，剔除预收款项的资产负债率为79.53%，均高于行业平均水平的74.58%和54.21%。货币资金与一年内到期债务的比值为0.51，明显低于行业平均水平的0.84。公司长短期偿债压力显著，流动性风险较高，主要原因在于公司在2011年和2013年集中投资拿地，新增土地储备面积分别高达395万和214万平米，这部分项目在近期面临较大的施工压力，截止到2014年公司在建拟建项目规划面积约1488万平米，后续的开发需要强有力的资金支持。而公司2015年计划竣工面积211.62万平米，同比增加6%，相比龙头企业略显保守的投资态度，公司对于现有项目展现了较强的信心，考虑到稀缺土地价值的快速上涨，公司优质的项目资源预计能够带来较高的投资回报。

　　摊薄效应微弱，补涨预期强烈。

　　按照此次非公开发行量的上限保守测算，首开集团持股比例依然不低于50%，处于控股股东地位，大股东的积极申购也彰显了集团对公司业务的大力支持与信心。每股收益的摊薄效应约为12%，考虑到公司中短期内业绩较强的看涨预期，此次定增对公司主要财务指标的影响可以忽略不计。而且近期A股市场呈现大幅上行的普涨格局，公司复牌当日开盘涨停，补涨需求较为强烈，我们持续看好公司未来的上涨空间。

　　风险提示。

　　行业长期理性回落，短期复苏不及预期；二三线城市库存高位，公司京外项目去化效果不理想；近期业务扩张速度较快，行业波动加剧公司的资金周转压力。