7月二手房价格同比由降转升 5股或迎行业拐点

　　万 科Ａ

　　万科A:下半年业绩将加速

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　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-08-18

　　结论与建议:

　　公司业绩:公司2015年H1实现营业收入502.7亿元,同比增长22.7%;实现归属于上市公司股东净利润为48.5亿元,同比增长0.8%;基本每股收益为0.44元。公司业绩略低于预期。分季度来看,公司2015Q2实现营业收入413.7亿元,同比增长31.5%,实现净利润42.0亿元,同比增长27.9%。

　　净利增速低于预期主要源于本期合作项目结算占比增加: 公司2015H1营收同比快速增长22.7%而净利润仅同比微增0.8%主要是由于:(1)公司本报告期合作项目结算占比增加,使得少数股东权益占比大幅提升至28.6%(去年同期仅为12.4%)。(2)公司本期结算均价同比下降3.4%至10626元/平米,使得公司毛利率也微降0.5个百分点。(3)去年由于出售商业资产使得投资收益较高,为16.3亿,而今年投资收益为9.2亿元。

　　待结转资源有质有量,预计下半年结算将加速:公司目前已售未结转资源丰富,有质有量:截止报告期内,公司有1948.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2303.3亿元,较上年末分别增长16.7%和18.4%,待结转资源均价为11805.8元/平米,高于今年上半年的结算均价。另外,公司上半年新开工面积达到1011.9万平方米,较去年同期增长5.2%,占全年计划开工面积的比例为60.2%;实现竣工面积517.2万平方米,较去年同期增长29.9%,占全年计划竣工面积的比例为32.7%。预计公司下半年的结算量将会在竣工量的带动下加速增长。

　　费用管控能力再提升:公司作为龙头企业,费用管控能力业内领先。而2015公司费用管控能力再次提升,上半年三项费用率同比下降2.1个百分点至6.1%,为近几年同期新低。

　　财务状况依旧良好,汇率变动风险可控:公司上半年期末净负债率为15.8%,较年初提升10.4个百分点,但仍处于行业较低水平。公司有息负债合计631.8亿元,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计237.7亿元,远低于报告期末公司446.1亿元的货币资金。另外,有息负债中的外币负债占比21.87%,比例不大,幷且公司已签署了无本金交割远期外汇契约(NDF),外币借款汇率变动处于可控范围内。

　　盈利预测与投资建议:短期来看,公司销售将会继续受益于房地产政策和货币政策的宽松。长期来看,公司将会受益于市占率的提升,幷且公司已开始推动业务转型:公司近期制定合伙人制度加速物业管理规模的扩张,物流地产也已进入实质性的开发运作阶段,另外公司还在积极拓展消费地产、产业地产,以及地产延伸业务。我们看好公司在行业下半场的发展前景。幷且,公司回购计划以及险资的举牌也已充分揭示了公司的价值底线。我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元,YOY增长9.1%和14%,EPS1.56元和1.78元,A股对应PE为9.6倍和8.4倍,PB1.7倍;H股对应PE为9.5倍和8.3倍PB1.7倍,经过近期的调整,公司估值已处于低位,我们继续给予A股、H股“买入”的投资建议。