“去库存之旅”开启 地产股预期再提升

　　板块指数上涨超过2%

　　受12月14日中共中央政治局会议再次将楼市去库存作为重点内容讨论利好消息刺激，昨日地产股表现抢眼。板块指数上涨超过2%，中茵股份、市北高新等多家地产股涨停。

　　会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　对此，广发证券研究员乐加栋指出，房地产行业的去库存之旅正式开启。

　　有望迎来房地产大资管时代

　　乐加栋分析，2015年基本面整体量升价升，预计2016年将逐步进入量跌价升。

　　乐加栋看好一线和重点二线城市，大多城市新增供给下降，但是存量供给仍庞大，去库存继续推进。土地市场上，房企更青睐重点城市，但地价相对房价依然较贵，二手地交易将继续增多。预计2016年新开工同比-5.4%，房地产投资同比+2.2%。

　　中银国际证券分析师田世欣分析，去库存政策是中央经济工作会议的重点讨论内容，其中有效利用公积金、打通政策性住房和商品房市场、释放农民工等群体购买力将成为政策的着力点。

　　乐加栋认为，受益于利好政策密集出台和近期成交活跃，同时考虑盈利改善、估值修复和资本运作，主流地产股将有机会获得阶段性的超额收益。

　　乐加栋分析，未来十年不动产与金融深度结合将是重要演进方向。无风险利率下行背景下，迎来房地产大资管时代。

　　市场重心仍集中在中小个股

　　乐加栋指出，2015年房企转型呈井喷态势，2016年将持续蓬勃发展。

　　对于转型房企，乐加栋提出了三阶段投资理论，转型过程分为潜在、落地和兑现，关注处于潜在和落地早期或转型发展空间较大的房企。比如，广东明珠、海德股份、万通地产、广宇集团、卧龙地产、浙江广厦.

　　乐加栋表示，国改投资主线两条，一是大集团小公司，集团资产注入整合预期空间大；二是引入战投并实施中长期激励预期。梳理了集团和公司两个层面上的改革进程，资源重新配置整合、优质资产注入上市平台，以及实施中长期股权激励、员工持股计划、引入战投是两个主要推进的方面。可关注嘉宝、京投、合肥城建、嘉凯城、鲁商。

　　从二三线城市去库存角度，田世欣建议关注华夏幸福、荣盛发展、中南建设、嘉凯城、绿地控股等土地储备较多分布于中小城市的公司和龙头企业万科、保利、招商地产。另外，靠谱的转型类公司仍然是重点推荐对象，包括嘉宝集团、华业资本、广宇集团、中洲控股等。

　　长江证券分析师刘俊指出，虽然龙头公司的防御性优势仍然明显，但如果要追求估值弹性，则市场重心仍集中在中小个股 。建议重点关注基本面扎实、有转型预期、安全边际较高的个股，如福星股份、香江控股、北辰实业，可关注保利地产。