房地产股冬日迎暖春

　　在政策催化、险资举牌等利好下，房地产板块成为年底市场一道靓丽风景，从11月初至12月23日，房地产板块上涨23.99%，而同期，沪指涨幅只有7.5%。万科A、中洲控股和亚太实业等个股都创出历史新高。在政策去库存的大背景下，房地产股仍有表现机会，机构建议重点关注未来的举牌标的，以及中小房企转型和主流房企升级的上市公司。

　　政策助推房地产行情回暖

　　由于政策密集催化，今年房地产销售数据全面好转，销售量和价格均超出市场预期。上周(12.14~12.20)一线城市成交量环比上升29.41%，11月份一线城市价格指数大涨16.1%。在二级市场，房地产板块近期也有较好走势，11月至12月23日，房地产板块上涨23.99%，而同期，沪指涨幅只有7.5%。

　　房地产行情回暖与政策密集催化分不开，为了给经济托底，今年年底房地产去库存政策密集出台。刚刚召开的中央经济工作会议更是将“化解库存”作为2016年的重中之重，方式涵盖供给和需求两侧。会议对“农民工买房”政策做出了明确指示，通过加快农民工市民化，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。如濮阳地方政府就宣布，向在当地购房的农民工提供更多购房补贴，预计未来或有更多高库存城市效仿此举。此前的棚户区改造和保障房制度也都是需求端的调节手段。

　　供给端则体现在行业的整合加速。中央经济工作会议提出“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。机构分析表示，土地成本上升、融资困难、高库存等因素使房地产行业利润水平下降，中小型房地产企业将逐渐被淘汰，在政策鼓励、资金推动下，行业龙头将加速整合市场，2016年房地产行业并购重组将会加速。

　　山西证券认为，从中央去库存的力度来看，部分城市的限购在明年将会逐步取消，限贷政策也可能取消，转而交由银行进行市场化运作。为了鼓励改善型需求，部分交易环节税收也可能发生调整，从而促进房地产行业景气回升。

　　举牌催化行情向纵深演绎

　　除了政策回暖，市场的举牌也催化房地产股向纵深演绎。近期“万宝之争”引发市场对险资举牌的持续关注，险资举牌概念股频频获得市场青睐。记者从Wind数据统计，自12月1日至24日，共有13家上市公司被举牌，其中3家为房企，分别是金融街、万科A和京投银泰，这三家公司自12月1日至12月23日股价分别上涨59.81%、63.04%和41.54%。房企被险资举牌也带动了整个房地产板块大幅上涨，保利地产自12月1日至24日股价上涨29.79%，绿地控股上涨17.81%，记者统计的146家房企股价上涨平均值为15.5%。

　　平安证券认为，当前中小保险公司负债端成本大致为7%~8%，在经济下行期及利率下行期，资产端收益覆盖负债端成本的压力较大。因此，在有限的资产配置渠道下，为了追求更高收益，部分保险公司加大了高收益权益资产的配置。从当前保险资金举牌的地产公司类型来看，28家被保险资金持有的公司中，25%是以获取重大影响争取控股权为目的，46%是看好公司一线城市资产价值或未来发展，还有29%是中小市值的公司，看好公司转型或壳资源价值。从股价表现上看，争取控股权对公司股价表现影响最大。平安证券认为，险资持有的地产公司主要有以下特征：1、大股东持股比例若低于20%则为重点猎杀对象；2、ROE较高、公司资质较好；3、估值具有安全边际。

　　平安证券认为，险资未来可进一步增持已持有的地产公司：金融街、京投银泰和万科A。同时，估值相对有优势或区域龙头公司保利地产、华夏幸福也有可能成为增持的个股。

　　转型将成明年重点

　　在供给侧改革深化背景下，房地产板块强于大市，但中银国际认为，房地产板块整体超越大盘的空间将逐渐变小，未来在房地产板块中，中小房企转型和主流房企升级将是投资者关注的重点。

　　中小房企转型一直受到资金的热捧，如从9月2日股价持续上涨，到12月23日涨幅为99.71%的嘉宝集团，7月1日，公司募资20亿引入光大安石，进军资产管理行业，未来将在传统的房地产开发业务基础上，在智能建筑、智能家居、智慧城市等领域进行探索。记者发现，大金融、大健康、大文化，以及一些资源类行业将成为传统房地产业未来的转型方向，如切入第三方影像诊断、布局大健康的广宇集团。中南建设收购数据银行上海承泰40%股权，进军大数据领域，6月份公司还发布公告准备设立机器人子公司。

　　主流房企升级是在政策刺激叠加基数效应背景下的主线机会，如保利地产的5P概念，涉及Peiban(陪伴：养老地产)、Promise(承诺：绿色建筑)、Partner(搭档：社区O2O)、PloyAPP(保利APP)和Power(力量：海外地产)构建了从养老到社区到海外的全方位布局，保利地产今年营收和净利润持续增长，配合明年国企改革开启大年，保利地产也将有较好预期。此外，世联行传统代理业务受益于去库存政策影响，业绩逐渐回升，新型板块也已经进行了整合，目前形成了资管、金融服务和“互联网+”三大新业务格局。招商地产12月发行A股股份换股吸收合并获证监会核准，完成后将终止上市并注销法人资格，招商局蛇口控股的股票将申请在深交所主板上市流通，而招商蛇口已经整合了自贸区、邮轮产业与大社区运营领域协同发展。

　　在两大主线外，地产股还呈现政策推动的脉冲行情，由于“区域经济”仍是稳经济的抓手，经济带和大型城市圈的区域主题或国企改革预期的个股也值得关注，例如发展稳健的华夏幸福、荣盛发展、绿地控股、嘉凯城。但在行业景气的同时，元大证券分析师提醒投资者，市场传言政府可能出台改革利好政策，增强购房鼓励措施，因此在低市场预期下，三四线城市房地产市场可能存在上行风险，而一线城市土地供应紧张和成交量下滑仍是地产行业中期隐忧。