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连李嘉诚都不敢拍的地王,哪来的自信能收回本? | 小巴问大头

来源:互联网    作者:佚名   2016-08-26 09:22:16
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  连李嘉诚都不敢拍的地王,哪来的自信能收回本? | 小巴问大头

  原创2016-08-26巴九灵吴晓波频道吴晓波频道

  今年的土地市场绝对是场狂欢的盛宴,而且丝毫没有停止的意思。

  据中原地产研究中心统计数据显示,截止8月25日,全国单宗土地成交价格超过10亿的地块多达303宗,其中溢价率超过100%的地王达到了153宗,与去年同期相比,上涨了25倍。

  就在今天,又将有60家开发商围猎厦门出让的6块土地,想必一场厮杀在所难免。

  面粉贵过面包,也吓坏了香港房地产的大佬们。

  澳门新“赌王”吕志和表示不敢跟随内地开发商以高价拿地,而李嘉诚也感叹“物色合理回报的地产投资项目殊不容易”。

  地产商疯狂拿地的背后到底是什么逻辑?地王的钱从哪里来?对房价又会产生哪些影响?不妨来听听专家怎么说。

  刘德科

  德科地产频道总编辑

  “地王恰恰是金融风险的‘拯救者’”

  房企拿地王的钱从哪里来?一方面,这一轮的销售资金回笼蔚为壮观;另一方面,现在银行是排着队给房企放各种贷,证监会核准的公司债、票据、定增等各类房企融资方案更是满天飞。

  以刚刚拿下全国单价地王的融信为例,今年1-8月买了15宗土地,花了345亿,但很多都是合作开发,属于他们的权益金额实际上只有198亿,今年需要支付的更是仅有140亿。对于1-7月份融信的销售就已经过了200亿(此前合作开发的项目较少)。卖200亿,花140亿,并不夸张。

  自去年下半年以来,融信获准在交易所发行的公司债和私募债总额达110亿元。

  拿地从来就是加杠杆的。现在加的杠杆比过去狠?未必。不同的企业有不同的选择。以万科为例,账上有的是钱,杠杆加得相对很少,相对而言地王拿得也很少。但这不意味着万科与地王绝缘——别人拿的地王,只要风险可控,他们照样愿意与之同股同权地合作开发。

  地王固然是当前阶段银根松弛的结果,但追根溯源,更是现行土地制度的结果。简单粗暴地痛斥地产商加杠杆拿地王,没有太大意义。

  如果一定说地王会引发金融风险,那么比地王更危险的,则是地方债和为国有“僵尸企业”输血的不良贷款。

  反过来说,在当前制度下,地王恰恰是金融风险的“拯救者”,它在一定程度上为地方债和不良贷款纾困。

  那么购房者怎么办?正如诺贝尔经济学奖得主斯宾塞所说,中国的家庭债务水平一点也不高。你觉得高,那是因为你的见识太短。所以,与其抱怨高房价,不如努力赚钱。

  张大伟

  中原地产首席分析师

  “未来三年房价不上涨100%,地王难以入市”

  2016年出现了中国历史上最恐怖的一次地王潮,尤以8月最为密集。8月,全国单宗土地超过10亿的地块合计有47宗,其中溢价率超过100%的地王高达33宗。

  未来三年,如果这些地王周围房价上涨不超过100%,都将面临巨大的资金压力与入市难度。

  全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。

  土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前地王基本上是上市企业和国企,资金实力更强。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

  在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现得更加激进。

  未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。

  楼面价超过房价已经成为常态,虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此集中地出现,未来房价很难不受到影响。

  吴翔华

  南京工业大学天诚不动产研究所执行所长

  “房企疯狂拿地,风险并不大”

  房企疯狂拿地,大环境就是货币增发比较多,因为三线城市库存高,不可能到那里去拿地了,所以钱都集中到一、二线城市里来了。

  还有一个原因是央企改组,有的央企增加投资储备,不惜一切代价,再加上二线城市市场好,过来的投资者就比较多了。

  地王的钱来自各种各样的渠道,可以是发债,可以是贷款,可以是私募,名目繁多。

  土地价格虽然是很高,但是今后房价会卖更高。房产商可以开发高档房,实在不行还可以等,等到明年、后年,反正各种各样的方法。

  目前来看它的回报是比较明显的,土地又能避险,又能保持增值,所以风险并不大。

  齐俊杰

  银库金融副总裁

  “地王加速房价赶顶,疯狂如股市”

  今年地王频出,主要是资金脱实就虚,实体经济太差了,没有投资渠道,所以都进入了泡沫的金融之中,而在金融领域,房地产是一个正在上涨的品种而且是一个长周期的品种,所以有大资金推动。

  再加上央企的钱便宜,以及跟地方政府的千丝万缕的联系,推高地价可以带来抵押品的升值,这样也可以掩盖金融的坏账。

  地王的钱多来自于银行等金融机构,有的还发了私募债,还有诺亚等机构发的信托产品,民间金融也为地王提供了不少支持。

  杠杆无法测算,但从资产负债率来计算,至少是8-10倍。央企国企成本不大,大概6-8%,甚至更低,而一般的民企则成本很大,大多超过了10%。风险巨大,但不拿地是等死,拿地了还能博一下,因为可以拿地拿房子去抵押还钱 ,如果连资产都没有了,资金链堪忧。

  地王频出会推动房价加速赶顶,越到最后越疯狂,跟股市基本一样。

  大头们的观点也不尽相同,你支持哪方观点呢?理由又是什么?
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