一周连续中止四幅宅地出让 上海土地市场调控信号乍现

　　继8月18日、22日分别宣布中止出让周浦上海国际医学园区地块两幅地和唐镇宅地之后，上海市规划与国土资源局网站于8月24日晚间对外发出通知，中止上海市普陀区苏州河滨河地区一幅地块出让。这是短短一周内上海第四块中止出让的土地。业界同时注意到，在同一日的松江小昆山镇两幅地块出让中要求将土地出让金首付比例提升至50%。多种迹象表明，上海土地市场调控政策全面升级已是“山雨欲来风满楼”。

　　一周内中止四幅宅地出让

　　作为8月份上海宅地出让计划中的最后一块土地，8月24日晚间宣布中止出让的普陀区苏州河滨河地区地块，原计划于8月31日进行现场竞价出让，官方此次给出的中止出让原因仅是“根据出让人要求中止”。据了解，该地块被业内称为“袖珍”地块，规划面积只有4321.3平方米，起拍总价达到3.7亿元，折合楼板价3.89万元/平方米。

　　在此前的8月19日和22日，上海市规划与国土资源局网站已通知中止了浦东新区唐镇地块和上海国际医学园区地块两幅地的出让，给出的理由均为“附近规划重新调整”。根据该局网站公告，唐镇地块已有24家企业拿标书，地块拍卖总起价25亿元，起始楼板价约2.95万元/平方米。上海国际医学园区地块起拍价为6.1亿元，起始楼板价1.75万元/平方米。

　　综合四幅中止出让地块所在的区域来看，上海国际医学园区的两幅地位于周浦板块，其起拍价高于今年5月保利地产在该区域拿的“地王”的起拍价，“涨幅”达6500元/平方米。而保利在周浦的“地王”最终成交楼板价达4.44万元/平方米，溢价率近300%。

　　唐镇去年4月15日曾由大名城分别以2.97万元/平方米、2.79万元/平方米的价格拍下两幅地，创造了当时的外环外“地王”。而此次被中止出让的地块地理位置更佳，被业内认为极有可能再度刷新外环外成交纪录。

　　至于普陀地块，业内人士认为，尽管此地块出让面积较小，但其紧邻长风公园与华东师范大学，地理位置相对于8月17日融信110亿拍下的静安“地王”并不逊色，周边配套也更加成熟。此地块起始楼板价3.89万元/平方米，与静安“地王”4.19万元/平方米的起始楼板价相差不多。

　　土地出让金首付比例再提至50%

　　中止上述地块出让的同时，上海仅有郊环线外的松江小昆山镇地块正常出让，但其出让条件中关于土地出让金首付比例提升至50%的要求，成为业界关注的焦点。

　　上海中原地产研究院市场分析师卢文曦表示，根据中原地产研究院数据，2014年后所监控的上海市涉宅地土地出让中，一共有两次将首付比例提升至50%，均发生在今年8月。而过去两年包括众多区域“地王”在内的土地出让金首付比例均只有20%，而且尾款交款时限为两个月。8月17日青浦徐泾“地王”的出让不仅将土地出让金首付比例提升至50%，还将后续交款时限缩短至一个月。而小昆山镇地块更是要求后续款项须在10日内交清。

　　上证报记者致电上海市规划与国土资源局，就后续土地出让金首付比例以及交款时限是否会延续、9月份计划出让的土地是否会中止出让进行咨询，对方称目前并没有相关通知，一切以官网通报为准。

　　2009年12月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委曾出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，全部土地出让款原则上一年之内缴清。该政策出台的一个背景是，此前的2008年10月至2009年12月全国房价连续14个月上涨，累计涨幅达34%。

　　上海易居研究院研究总监严跃进表示，上海近两次土拍土地出让金首付比例提升以及尾款缴清时限缩短，表明上海很可能于近期出台相关楼市调控政策。

　　上海在上半年仅完成全年土地出让任务三分之一的情况下，7月份挂拍7块地，但基本上每块地都创下了新的区域价格纪录；8月份原计划出让9块地加快供应，却在一周内中止了4块地出让。上海易居研究院分析师张瑞表示，许多业内人士曾经呼吁增加土地供应防止“地王”频出，但从目前来看，上海7月、8月的供应速度已经高于历史平均水平，依然是“拍一块，火一块”。而且，上海多地出现了地块挂拍公示前后附近二手房纷纷“惜售”的现象，进一步减少了住房市场供应，加剧了房价过快上涨现象。在这样的情况下，中止部分出让地块、等待新政再度恢复拍地，也许是各地政府未来将纷纷实行的手段。下一阶段，“控地王”与“多供地”该如何选择，正期待着各地政府通过施政手段破此困局。

　　一个值得注意的细节是，上海市土地交易市场正式推出“电子辅助竞价系统”，竞买人可在现场竞价活动中通过电子报价设备进行报价。对此，上海中原市场研究部资深经理龚敏表示，上海市在这个节点推出此系统，其用意恐怕是想通过改变土地竞拍方式，从技术上遏制高房价。该系统对于加价幅度、溢价率都有明显的提示，尤其是溢价提示方面会给予房企一定思考的时间，避免过于盲目报价的情况出现。预计这种方式很快会在新一轮土拍中出现。

　　【楼市现状】

　　在土地市场火热难抑的同时，与其相依存的房价涨幅却出现连续3个月下滑现象。业内人士表示，现阶段房企已“疯”，在宽松的流动性支持下，早已不计成本拿地，资产价格不断被推升，抑制资产泡沫刻不容缓。

　　中原地产统计说，上半年全国诞生的“地王”个数已超去年全年。尽管屡遭非议，地王仍前赴后继，单价或总价纪录一再被刷新。

　　楼市进入下半场，“地王”呈现出越演越烈之势。“面粉贵过面包”已司空见惯，但仔细分析，土地市场并没有想象中的那么疯狂。

　　在资金面宽松、房屋交易火爆、供应不足等各项因素的刺激下，今年的土地市场异常兴旺。到8月，住宅交易早已降温，土地市场却继续走向极致。截至目前，本月全国共诞生47宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到33宗。8月已成为名副其实的“地王月”。

　　【地方动态】

　　今年以来，市场已经被各地“地王”刷屏，各种严厉的调控政策之后，土地市场仍然是“不疯魔不成活”。而在今日，深圳将迎来土地拍卖高峰。市场都在关注，在“地王”频出的背景下，深圳的土地拍卖会不会像深圳房价那样在全国“独领风骚”？

　　就在南京为防“地王”出现，采用网上竞价方式出让时，沈阳市为了去化库存，全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。

　　【相关新闻】

　　一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉，今年以来下调了多家中国房企的信用评级或展望，包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。

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