地产区域性降杠杆 荐4股

　　事件：北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出进一步完善差别化住房信贷政策：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　从历史上看，限购限贷政策确实能短期内导致成交增速回落，但对于抑制房价收效甚微。2011年“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%，已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；已有2套或有1套及以上非当地户籍家庭不能购房。政策实施后，2011年全年北京商品房、二手房销售套数同比下降13%、43%，上海商品房、二手房销售套数同比下降11%、28%。深圳二手房销售同比下降46%。

　　2016年3月25日，上海“史上最严调控政策”出台后，商品房成交增速确有下滑，但从8月份起成交同比增速再次抬升。但是历史上任意一次限购限贷和提高首付比例并没有带来一线城市房价的明显回落长期来看，过去十年除了2008年的剧烈回调，一线城市商品房价格基本呈震荡上涨趋势，限购限贷政策对其影响不大。全国来看，房价波动周期逐渐缩短，波动幅度也逐渐收窄，并且波动形态呈下行趋势(图表7)。在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定，利率下行和货币超发导致了商品房销售火热和房价不断走高(图表5)。值得注意的是，8月份全国个人按揭贷款累计同比增长继续保持高位，达到52.2%，而去年同期只有16.3%的涨幅。M2增速和房价增速的剪刀差在不断扩大(图表8)，因此我们认为全国商品房价格的同比增速在小周期高点。就北京而言，商品房价格与人民币存款走势基本吻合(图表6)，并未出现严重偏离，我们认为未来短期内调控政策将会导致北京商品房成交增速回落，而房价将维持高位震荡。

　　除了北京，近一个月内热点二线城市厦门、合肥、南京、苏州、武汉等接连出台限贷限购的楼市调控政策，短期内这部分被限购的投资性需求将继续向核心二三线城市传导。考虑到当前成交量价均处于高位，需求在上半年的行情中已经得到较大程度的释放，同时政策面逐渐趋紧，加之去年九月之后基数连续抬升，预计四季度成交量将高位调整，成交增速继续收窄。值得注意的是，上半年二线城市总体呈现冷热不均的分化行情，其中东部沿海的京津冀、长三角和珠三角地区尤为狂热，东北部、西部则反弹有限，显示需求流向对于地理位置表现出较强的选择性，而上半年的上涨很大程度上透支了部分需求，在当前一线城市和东部二线城市调控政策趋紧、资金缺乏优质投资标的的背景下，我们认为下半年需求有可能向大都市圈中尚未限购的省会和发达二线城市转移，如成都、重庆等西南地区。

　　投资建议：八月中旬恒大举牌万科事件和安邦增持金融街事件成为房地产板块上涨的催化剂，上周融创入股金科再次带动板块上涨，这一些列事件表明险资和实业资本增持地产公司将是一个长期、持续的行为。我们认为长期来看，险资和实业资本增持将持续带来地产板块的估值修复，但是短期来看，北京的调控政策会为地产板块带来短期的利空情绪。我们认为未来一到两周内地产板块具备区域性机会。建议关注：1)目前为止仍处于NAV高折价的，一线城市土储丰富的，如招商蛇口，新城控股等；2)近期备受关注的西南板块房企：金科股份(未覆盖)、蓝光发展(未覆盖)等。