房地产2016年日常报告：投资继续回升、土地量缩价涨

　　2016年11月14日，国家统计局发布行业数据。2016年1-10月，全国房地产开发投资额8.4万亿，同比增长6.6%；房屋新开工面积13.7亿方，同比增长8.1%；土地成交款6764亿，同比增长16.7%；商品房销售面积12.0亿方，同比增长26.8%；商品房销售额9.1万亿，同比增长41.2%；个人按揭贷2.0万亿，同比增长51.5%。

　　评论

　　投资继续回升、土地量缩价涨：2016年1-10月，全国房地产开发投资完成额增速从1-9月的5.8%上升0.8个百分点到6.6%，自7月投资增速企稳以来连续第四个月上涨，但10月单月环比下降8.2%，投资回升的主要原因是去年10月单月环比下降12.7%的低基数效应，我们预计全年房地产投资增速大概率企稳。房地产投资中住宅开发投资完成额累计同比增速为5.9%，较1-9月上升了0.8个百分点。1-10月房屋新开工面积13.7亿方，同比增速为8.1%，相比1-9月增速上升了1.3个百分点，主要原因为去年10月环比减少37.5%的低基数效应。今年10月单月房屋新开工面积1.5亿方，环比下降7.0%，同比上升19.9%。今年1-10月房屋竣工面积6.5亿方，同比增加6.6%，10月单月同比下降20.9%，体现出今年上半年火爆行情后地产公司并不急于竣工结算。今年1-10月全国土地购置面积1.7亿方，同比下降5.5%，相比1-9月的降幅收窄0.6个百分点，10月单月土地购置面积1956万方，同比持平、环比减少1.9%。1-10月全国土地成交价款6764亿元，同比增加16.7%，10月单月土地成交价款1196亿元，同比增加36.2%，环比增加27.7%，土地市场表现为量缩价涨的态势。

　　销量高位企稳、销售单价降低：今年1-10月全国商品房销售面积12.0万方，同比增长26.8%，其中商品住宅销售面积10.6亿方，同比增加27.0%。单月来看10月商品住宅销售面积13259万方，同比增长26.0%，环比降低14.8%，环比降低的原因是2016年9月单月的高基数效应。销售额方面，今年1-10月全国商品房销售额9.1万亿，同比增长41.2%，其中商品住宅销售额7.8万亿，同比增速从1-9月的43.2%下降到42.6%，降低0.6个百分点，单月来看10月商品房销售额9412亿元，同比增长38.3%，较9月份的同比增速61.2%有显着降低。2016年10月住宅销售平均单价为7099元每平米，价格同比增速从9月的19.2%降低到9.8%，销售单价为今年7月以来的最低值。

　　自筹资金有所减少、个人按揭贷款高速增长：从资金方面来看，今年1-10月，房企开发资金合计为11.7万亿，同比增长15.5%，10月单月房企开发资金共1.3万亿，同比增长15.0%，其中国内贷款1408亿元(占比11.2%)，同比增加0.9%，利用外资1.0亿元，同比减少92.1%，自筹资金4190亿元(占比33.4%)，同比降低1.5%，定金及预收款4037亿元(占比32.2%)，同比增长37.7%，个人按揭贷款2275亿元(占比18.1%)，同比增长52.5%，个人按揭贷款增速保持高位。

　　投资建议

　　10月前后热点城市经历密集地产调控，但整体上十月投资数据依然延续7月以来企稳回升的态势，单月住宅销售面积同比依然有26%的增长，但销售单价相比过去三季度明显降低，土地市场表现出量缩价涨的态势，说明调控已经开始显现效果。房企融资方面，开发资金中自筹资金有所减少，而国内贷款和个人按揭贷款仍保持增加，特别是个人按揭贷款的单月环比增速仍高达7.7%。总体而言，政策对基本面的影响依然需要观察，但行业资源整合的趋势反而进一步加强。我们维持板块增持评级，推荐泰禾集团、中航地产、荣盛发展等。