国内宏观周报:2017年房地产市场的三个判断

　　【研究报告内容摘要】

　　主要观点

　　进入2017年以来,房地产调控开始祭出“限贷”的杀手锏。目前,北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等热点城市均相继收紧了房贷政策,首套房利率已全面或部分由8.5折调整为9折(杭州和重庆甚至分别提升到了9.5折和基准利率水平)。除了利率上调之外,在房贷额度上也被要求启动“按旬”控制规模。正如我们此前提到的,相对来说,“限购”政策显得不温不火一些,而“限贷”政策的铺开则会“扼住房地产周期的咽喉”。我们对2017年房地产市场有如下几个判断:判断一:房地产销售萎缩不可避免。

　　今年二季度,房地产销售或将全面转冷。作此判断的依据在于:一方面,目前房地产销售在30个大中城市和全国整体之间,呈现出截然不同的光景。2016年12月,全国商品房成交面积同比小幅回升至11.8%,而2017年1月,30大中城市的成交面积同比已下滑至-36%(图表1)。有观点认为,这是本轮地产调控“因城施策”的结果。但我们注意到,2013年的房地产周期也出现了相似阶段,30大中城市销量回落更可能是一个领先指标。从当年经验来看,全国商品房销售增速转负,大约滞后30个大中城市半年左右。照此类推,本轮全国商品房销售增速的大幅回落大约要到今年的4、5月份。

　　另一方面,从去年四季度开始,银行在监管要求下对房地产按揭贷款开始有意“压量”,今年1月这种刻意压缩势必更加明显。这部分被压抑的需求,将通过银行在投放节奏上的平滑,在一季度进一步释放。但随着商品房销售的持续低迷,后续按揭贷款的急剧下滑不可避免。值得一提的是,如果企业贷款不能有效回升(目前看来似乎不能对此报以过高期待),那么今年银行可能会面临一个较大的信贷缺口。