730天，飞行50多次，从0到30000个客户，她带领这家房地产轻资产运营企业做了什么

　　2015年12月，优立仓位于北京汇佳大厦的第一家门店落地建成。看着眼前这个具备国际英伦范儿的办公及储藏空间，创始人曹雨的第一感觉是：不可思议。

　　    

　　三个月前，与旁边车水马龙的三环路相比，这里还是阴暗潮湿、毫无生气的地下室。曹雨亲自做了空间仓位设计，一遍遍和设计团队讨论设计方案，与工程商和装修团队磨合，以及面对心里的忐忑：不知道设计图纸上所想象的样子，现实中会以什么方式呈现出来？

　　优立仓第一家门店的创意风格，包括室内设计及VI设计都是由意大利著名设计团队PLAYASIA所操刀完成的，黄色为主色调，透露出干净整洁、温暖明快的氛围，和人们印象中的仓库样子大相径庭，它有更高的行业标配，比如恒温恒湿、 24 小时摄像头监控等。

　　理论蓝图中的构思终成现实。但是曹雨的这种兴奋感并没有延续很长时间，压力随之而至。

　　自助仓储——中国还差哪一点？

　　简单粗暴的问题涌现在曹雨眼前：生意在哪儿？怎么吸引客户？要不要派发广告？

　　3个月前，曹雨做了一个PPT，带着对自助仓储行业的信心和对优立仓的踌躇满志见了很多投资人， 似乎每一个投资者都对这个项目充满了兴趣，给予了极大的信任和支持。创业新手曹雨像打了鸡血一样就扎进来了。但是现在她发现，真正的难题不是拿到投资者的钱，更不是把仓库盖起来，而是怎么把这个生意落地，怎么能让它发挥得更好。

　　    

　　自助仓储行业非常有前景，这毋庸置疑。全球最大的自用型仓储地产集团Public Storage，在美国的38个州和欧洲7个国家拥有超过2100处可出租面积超1254万平方米的仓储物业，市值达340亿美元；英国龙头 Safestore ，在当地拥有 121 家分店，市值 6 亿英镑。

　　调查数据显示，就人均私人仓储面积而言，美国能够达到0.7平方米，香港可能达到0.16平方米，中国现在是小数点后4位才有数字，差距就是市场空间。

　　曹雨坚信，随着中国经济的发展，私人仓储在可预期内将迎来一个爆发期，这一切只差一星燎原之火。

　　占领物业入口，锁定资源客户

　　曹雨的第一个忧虑来自于，如何把自主仓储的理念传输给大众？这个难度并不亚于15年前的阿里巴巴：如何让大众接受电子商务？

　　许多有国外生活经验的人对自助仓储并不陌生，国内高净值人群对此也习以为常，他们对红酒字画等需要专业储藏的空间需求很大——事实上这类人群是优立仓第一批用户。

　　然而大众消费习惯尚未养成——尽管他们有这个需求。在储物收纳成为房间一大功能的背后，就是旺盛的仓储需求。家庭中大量的半年周期以上滞纳物品，比如反季衣物及用品，或者因为情感而无法割舍的旧物品，比如孩子的童年物品，这一切都在占据了家庭空间。

　　曹雨说，如果我们把家庭储物空间换算成房价——这将是一个惊人的数字。即使抛开经济因素，这也是一种非常低效的生活方式。现在国人已经开始追求高品质生活，这点从老百姓越来越注重家装设计也可见一斑。而现在共享办公、共享单车如火如荼，自助仓储的共享基因也开始为人所知。

　　曹雨采取的重要一步棋是：占领物业入口。刚刚迈出第一条腿的自助仓储，需要找到并锁定自己的客源。

　　和国外去超市都要半个小时车程的环境不同，国内密集的居住空间，堪忧的交通状况，以及群众普遍对财物储存的不安全感，注定了仓储地点不能离用户太远。这也是优立仓旗舰店选择建立在市中心的原因，商业中心、住宅区是国内自助仓储最理想的应用场景。

　　曹雨及其团队开始了 “地推”过程，她频繁地在多个一二线城市之间飞行，很快获得了万科、龙湖等地产巨头的支持，凭借着过去二十多年的地产从业经历和人脉，曹雨想要获得物业租赁优先权并不难。

　　但，曹雨的野心不仅于此。

　　以共享、开放、合作方式快速奔跑

　　曹雨的第二个忧虑来自于，优立仓如何才能快速成长？

　　创业一年多以来，尽管优立仓的业务在稳步上升，运营进入正轨，仓储出租率达到了70%以上，现金流甚至做到了营收平衡。但曹雨仍然压力重重。

　　何时进行下一轮投资？如何找到最佳的投资者？用折价换资源是否合适？上百万名创业者在海潮里奋力向前游泳，该如何与这些人竞争呢？如何才能最快上岸？如何才能脱颖而出？这些问题无时无不萦绕在曹雨的脑海里。

　　砸钱铺设市场并不难，难的是让市场真正认同自助仓储的价值。

　　曹雨开始“得寸进尺”地说服物业：我并不是要拿钱租你们的场地，我希望以合作方式，来为物业提供增值服务。

　　曹雨表示，第一，地段再好的物业它都会有某个空间是无法产生利润价值的，像地下空间、小角落的空间，别的业态都无法有效利用。自助仓储这种业态其实是填补了其中空白；第二，自助仓储需求嫁接于物业，满足更多业主需求，可成为物业升级创新的重要一环。

　　更重要的是，优立仓定位自己为一家轻资产运营企业，吸收战略合作方，合作共赢共担风险，借助更多的力量推广的同时，自身可以轻装上阵，快速奔跑。

　　曹雨的合作运营模式得到了大量地产品牌物业的支持，目前，优立仓已经在北京、上海、深圳、武汉、南京、厦门、天津建立了多家智能迷你自助仓和共享储物柜网点，经营体积近10,000立方米，累计服务客户数超过30,000。

　　也有人问：做自助仓储的并不是优立仓一家，为什么品牌物业会选择优立仓？

　　拥抱未来，以技术为驱动

　　曹雨说，优立仓能在自助仓储行业突围，靠的就是人工智能系统和成本效率这两个武器。

　　曹雨已经意识到，在不损失用户体验的情况下，提高成本效率，还能实现规模化增长，唯有一样东西能做到，那就是人工智能。

　　这曾经是曹雨最焦虑的一个问题：行业发展得太快了。

　　曹雨2015年正式进入自助仓储行业，身处其中，她深刻感受到这个行业的模式、发展方向以及未来可能的一些盈利，都跟她最初的认识不一样了。技术的发展对仓储行业的经营思路带来颠覆。

　　与其恐惧，不如主动拥抱。曹雨开始把视野以行业为中心进行扩展：原来人工智能技术只是一种辅助服务，现在变成一种驱动力。未来人工智能一定会把所有商业模式都做技术改造。无人仓一定程度上将取代现有的仓储，而优立仓要做的就是从现在开始，以人工智能作为升级路径。

　　在曹雨的未来设想中，无需客服人员，客户可以在优立仓任意一个自助仓储中心，从仓库预订、刷卡进门、客户识别、物品打包、上架运送、仓门指引、物品入库、存档扫描、打印发票，整个自主仓储迎来送往的过程全部靠人工智能来完成。不仅如此，人工智能会深度参与仓储营销等各个环节。

　　    

　　目前优立仓产品已成标准化、模块化，能合理降低成本，最快时间搭建存储空间，满足客户各类存储需求；其次是业界首创独立研发的IT系统优势，该系统基于SAP核心构架的搭建，集合了客户管理、订单管理、财务管理、智能设备远程管理及合作方端口管理等多种功能模块，用户界面友好，方便升级迭代，且可通过开放对接端口让外部可实时查阅，方便合作伙伴沟通协作。

　　创业，就是在刀锋上跑步

　　创业两年多，曹雨经历过事业上的挫折与无助，也面临过在压力下体重暴增50斤的状况。然而，你现在看到的曹雨是一个巧笑嫣然的窈窕淑女。曹雨提到了顾城的一首诗 《执者失之》：我想当一个诗人的时候，我就失去了诗，我想当一个人的时候，我就失去了我自己。在你什么也不想要的时候，一切如期而来。

　　她说：创业，就是在刀锋上跑步，必须以开放的心态，接纳一切自我，保持最好的状态，一切会如期而来。