五牛基金：地产投资热度不减 资本拥趸预言投资趋势

　　    

　　11月15日，南京河西10家楼盘集中开盘的火爆现场引起市场广泛关注。据了解，从14日晚间开始，就有购房者连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。在楼市调控毫无放松迹象的当下，南京的这次开盘仍然备受追捧，对此，河西开盘执行了严格的销售方案。即便如此，15日当天近万人排队“抢房”的火爆程度依然超乎此前想象。

　　房地产市场维持火热 投资维持乐观

　　南京河西抢盘仅是今年地产销售市场的一角，据国家统计局数据显示，前三季度商品房销售额91904亿元，增长14.6%，其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额增长25.2%，商业营业用房销售额增长31.8%。同时， 1-9月商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%。其中，住宅销售面积增长7.6%，办公楼销售面积增长32.7%，商业营业用房销售面积增长23.7%。行业人士表示，房地产销售市场仍然维持火热，购房者的热情不减，即使进入存量时代，中国强大的市场需求是难以预估、值得期待的。

　　与此同时，投资机构对于地产的开发和投资也维持平稳增长态势。尽管今年9月多达45个城市发布了楼市调控相关政策52次，密集程度甚至超过了去年10月，但房地产市场开发投资的市场反应仍超预期，当前市场的投资并未受到影响，9月份，A股房企土地储备规模连续增长17个月，投融资规模保持逆势增长，这表明当前房企依然看好开发投资市常

　　政策全新引导 价值投资成王道

　　众所周知，十九大给房地产市场指明了发展方向，房地产市场将在未来迎来全新的发展转变，炒房致富的年代将要成为过去时，但这并不意味着房地产的金融性不复存在，相反，房地产真正的金融市场才刚刚启幕。

　　随着国家调控步入轨道，尤其是“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向逐渐深入人心，成为市场的主要基调，房地产市场的未来将迎来变化无疑是确切的。然而，这也意味着整个市场将面临着全新的投资理念的洗刷。在政策的引导下，房地产市场的投资发展将回归价值投资的正确理念，这将有助于投资者在全新的市场中更加精确的找到自己的投资机会。

　　与此同时，伴随着国家调控举措的落实，房地产市场将实现合理化、健康化成长、去杠杆、去库存不断深入，全新投资业态机遇在国家指引下竞相迸发，写字楼、零售地产、住宅市尝工业地产等市场都将在未来将获得实质性发展。

　　探索创新在即 地产投资转型升级

　　政策为地产开辟了道路，但房地产市场本身也已孕育了全新契机和发展形势，同时一、二线商业地产标的将持续受到国内投资机构关注。据高力国际分析数据显示，三季度上海共录得八笔大宗交易，均来自国内投资者，总交易金额约95亿元。这八笔交易中，有五个是写字楼或以办公为主的综合用途项目，写字楼继续吸引国内外投资者关注。得益于快速发展的城市基础设施建设，投资活动不仅限于中央商务区和次中心商务区，还包括远郊新城地区。

　　五牛基金密切关注一线城市核心市场的发展，同时也高度关注高速发展的城市群，近年来公司投资布局正在逐渐覆盖快速发展的准一线城市。其次，得益于城市基础设施的快速发展，投资活动不仅限于中央商务区和次中心商务区，还包括城郊的产业园区地区，诸如张江、漕河泾、凌空等备受投资关注。

　　另一方面，地产投资创新性和方向性变动较大，五牛基金的业态不断深化扩大，诸如重构停车场商业生态以及物流、工业地产、长租公寓等新型业态的关注度也在不断攀升。细观五牛基金近年来的投资业务，其完成了中融资产包、中城国际大厦、丰树商业城等多个优秀投资案例，通过整合业内优秀的运营管理资源，针对项目主动全面的规划，对软硬件设施进行重新定位和设计、对整体资产进行资产改造，积极将投资标的与周围的综合环境相辐射，扩大标的资产的区域影响力和商业价值，以此获得资产增值。业内分析表示，这种投资管理运营模式未来将成为市场的主流模式。

　　资本拥趸地产，全力助推投资增值

　　对于未来房地产市场的投资容量，实际上仅从地产基金近年在上海投资市场的表现就可以看出其增长态势。据统计，上海目前累计投资量达351亿，占总量45%，相较过往三年，平均有20%的提升。同时受资产价格上扬影响，2017年以来单宗交易超过10亿元的比例，由去年的40%上升至今年的50%。不仅仅是国内资本，国外资本对于本土市场的动作也仍然很活跃，伴随着汇率的企稳，海外资金停止观望，积极参与投资活动中，从购买资产角度来看，商务区办公楼宇持续受关注。最近几年受到电商和物流需求影响，物流园区的租赁基本面向好，尤其是租金一直呈上升态势。目前物流地产投资也引发资金关注。地产市场未来依旧有望再次进入全新的投资增值高峰，资本强势入驻的形势将是最好的市场预言。