民宿经营模式升级：从网红房东到精品民宿投资人

　　“从早上8点到晚上11点都有人线上咨询，民宿相关政策出台后也增加了运营难度，保洁、维修和备品都需要亲自把控。如果每套房源净盈收没超过1000元，那这套民宿就算是亏损的。因为琐事实在太多了，要投入时间和精力，还要承担风险。”在北京运营着30套民宿的麦子是民宿房东圈里的达人，随着民宿市场竞争加剧，民宿逐渐走向精品化发展，麦子也实现了民宿房东到民宿投资人的身份转换，用更轻松更有保障的方式来管理她的民宿。

　　对比中国各省市的民宿市场，北京地区算不上火爆，因此麦子在北京准备第一套民宿时非常担心。经过了20天的软装改造，麦子将她租下的这套45平米开间公寓上线，不到一天的时间就订出去了40个间夜。

　　    

　　麦子说：“当时真的特别开心，我想接下来要做的事情就是拿更多的房源，把民宿的生意规模化。”于是，麦子在接下来半年的时间里陆续租下了二十几间房源做民宿，这其中当然也有在亏损的房源。作为曾经管理过千万级日活产品的产品经理，麦子全身心投入到民宿行业中，用做产品的成功经验来经营她的民宿生意。

　　 “我把民宿当作产品迭代，亏损了就去找原因，和经营好的民宿做对比，找到提升预订率的方法。比如民宿看起来不够温馨，也许是因为白色墙面缺乏情调，我就尝试贴彩色的壁纸或者加墙面装饰。普通灯光拍照不好看，我就增加台灯、射灯和落地灯。”麦子总结了高收益的精品民宿必须要具备的三个要点。

　　首先是房源本身的选址和特色。位置要靠近商圈或交通便利，配套设施齐全。社区安全性和私密性高。房型最好有突出特色，如复式或者是极具北京特色的四合院，房间里有吊床、露台等功能区，也能提升民宿的竞争力。

　　    

　　其次，要学会民宿包装。通过香薰、浴缸、吊床和投影等家居物品打造出温馨舒适的居住体验。在民宿预订平台上，通过文字和图片凸显民宿的个性，定期做更新和特价活动，同时注重线上平台的口碑维护。

　　    

　　最后也是最难控制的一点就是服务。住客的心理需求是难以捉摸的。有的人喜欢私密环境，有的又热衷与房东互动体验当地文化，每个人住民宿的动因都不同，因此要提供因人而异的定制化服务。

　　这三个要点是许多人向麦子咨询如何打造精品民宿的时候，她给出的回答。如今，民宿产品呈爆发式增长，市场竞争愈发激烈，只有极少数的精品民宿供不应求，而大部分普通民宿却难以应对淡季中漫长的空房期。实现民宿盈利，只做高入住率的精品并不足够，还要用高效的运营模式来控制成本。无论旺季还是淡季，民宿房东的运营工作要覆盖从线上到线下的各种琐事，麦子也是在一次次“付费教育”中才找到更高效的运营模式，而现在的民宿市场形势已让新手失去了麦子在起步时的试错机会。为了进一步探索精品城市民宿市场规律，麦子于2017年加入精品城市民宿运营品牌城宿，与城宿创始人谭胜虎和多位资深民宿房东共同创业，不断打磨规模化管理分散式民宿的方法，打造出更多精品城市民宿，补充民宿市场的优质资源。目前麦子的30套民宿也都交给城宿运营管理，平均入住率仍保持在85%以上。

　　“专业化的运营和品牌化的运作是民宿规模化发展的必然趋势。“城宿创始人谭胜虎将城宿品牌的经验和资源输出，通过“城市合伙人”民宿投资计划，为广泛有意向投资民宿或正在运营民宿的房东提供帮助。