明者因时而变，智者随事而制！
1500年前，在南朝汉人政权与北魏鲜卑政权对峙的神州大地上，北魏孝文帝从平城迁都洛阳，整顿吏治、变革官制、均田更税、改姓易服，以全面汉化为目标，发起了一场轰轰烈烈的变法运动。
孝文帝举国迁都时，年仅27岁。他通过强力变法，引领北魏由一个野蛮落后的地区政权升级为具有正统合法性的中原王朝，从偏安一隅的平城时代跨进全盛进取的洛阳时代，创下了中国历史上民族融合发展的典范。
楼市资本论发现，创业不到30年的中梁控股与英年变法的孝文帝相似，在地产圈发起了一场震动业内的变法运动。
中梁变法始于2016年，这家1993年成立的温州房企将总部迁入上海，开启全国布局，用三年时间创下从百亿到千亿的地产扩张奇迹；今年7月，中梁登陆香港股市，再掀变法旋风，强力推动战略换仓和区域整合，实现了资本市场的快速突围。
【一】变法一：战略换仓，转进二三线
先说战略换仓。这是中梁继总部迁上海、香港股市突围之后，又一牵涉全局的变法行动。
在2016-2018这一轮规模扩张过程中，中梁紧紧抓住三四线机遇下沉布局，实现了2018年挺进千亿阵营的战略目标。
杭州淳安中梁千岛首府
期间，中梁拿地奉行轮动战略，在市场上行时领先轮动寻找扩张机会，下行时关注现金流，优化结构控制风险。从去年7月开始，楼市迎来历史性变局，三四线城市红利逐渐消退，中梁控股审时度势，及时启动战略换仓，引导业务重点由三四线向二三线城市稳步转进。
今年8月，中梁控股迎来香港上市后的首次业绩发布会，战略换仓也初见成效。CEO黄春雷在会上宣称，中梁在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。
从土地配置来看，中梁二三线城市的土储占比达到82.9%；同期二三线城市的销售占比达到85.9%。套用经济学术语，中梁战略换仓已经如期实现软着陆，足以应对三四线居民杠杆率提高、棚改货币化及PSL贷款退潮后，三四线土地储备的减值风险。
未来，中梁会根据土地市场的行情变化，更多投资二线城市。黄春雷说，中梁在拿地方面不会豪赌，而是会合理控制土地投资额与销售额的比例。楼市资本论注意到，中梁上半年销售回款率接近90%，进账约1140亿元，充裕的资金流给中梁继续推进战略换仓提供了有力支持。
据其官宣揭露，今年前10月，中梁通过招拍挂、市场化并购、合作开发等多样化拿地手段，新增115幅地块，总建面约1345万平方米，买地总金额约592亿元，平均楼面价约4400元/平方米。中梁同期合约销售均价约10500元/平方米，较低的土地成本有效保证了赢利空间。
而在中指研究院全国房企1-10月拿地排行榜上，中梁控股以405亿拿地金额居行业第12位，拿地面积则以980万平方米居全业第11位，发展后劲动力十足。
在战略换仓的同时，中梁全国布局也在持续优化。今年以来，中梁一方面持续加大在苏州、宁波、重庆、成都、合肥等二线城市的深耕和渗透力度，以提升区域市场占有率；另一方面，首进西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点城市，拉开空间布局。
截至10月末，其新增土地超过6成位于长三角，中西部、海峡西岸以及环渤海分别占比22%、8%、6%，在全国重要经济核心区域持续完善战略版图，实现均衡稳健的“全结构布局”。
【二】变法二：区域重组，七大集团发力区域深耕
随战略换仓而来的，是大规模的区域整合和架构重组。
中梁地产是日本稻盛和夫“阿米巴”模式的践行者，通过跟投和授权实现组织裂变，有效推进了业务的高速发展。
在此前全国布局的规模扩张期，中梁形成了12个大区，各自为战，相互间并没有明确的界限划分，只要有资源，谁都可以跨区域拿地。在楼市新变局下，中梁借战略换仓之机因势利导，对区域架构进行整合重组。
先是在今年4月，中梁旗下浙广区域集团吞并浙闽粤区域集团下属南方区域公司；接着在8月份，中梁首个大区南方大区成立，并将浙广区域集团纳入合并范畴，拉开了大区一级的组织架构；目前，中梁区域整合已经顺利收官，旗下12个区域通过裁撤合并，最终整合成北方、山东、江苏、浙江、中部、南方、西部七大区域集团。
前后仅半年时间，中梁就以疾雷破山之势完成大规模区域整合，在上市房企中并不多见。对此，中梁控股表示，这既是因应形势变化的战略调整，也是上市公司稳健经营的需要。
楼市资本论认为，中梁此轮区域整合，或许从中国八大军区合并为五大战区的军队改革中汲取了灵感。相比此前自主经营、各自为战的区域架构，中梁整合以后的七大区域集团，明确了属地划分和责任意识，有利于总部战略协同和区域运营效率提升，也有利于集中力量进行区域深耕，确保公司业务稳健发展。
【三】变法成效一：业绩稳增，140亿月销再创新高
中梁以变法集聚前行动力，使公司业绩在楼市下行压力仍有上乘表现。
2016年总部迁入上海后，中梁在2016-2018年分别实现销售金额190亿元、649亿元、1015亿元，年均复合增长率超过131%，成为华东地区发展最快的公司之一。可资对比的是，国内12家龙头房企2018年平均销售增速为30%，如果以此为标杆，中梁持续三年的高速扩张，确实可称为行业奇迹。
楼市在去年下半年迎来新变局后，中梁今年有意控制扩张步伐，全年销售目标锁定1300亿，增长率仅30%。到9月末，中梁合约销售1005亿元，已经跨越千亿大关；截至10月底，销售金额已达1145亿元，年增长约40%；累计销售面积1095万平方米，按年增长约36%。
从克而瑞发布的《2019年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》来看，中梁全口径销售金额稳居行业20强之列，无论10月份140亿的单月销售额，还是前十月1145亿的累计销售额，增幅都远超行业平均水平。
目前，中梁已完成年度销售目标的88%，基于年内可售1900亿的充足货值，以及未来两个月持续加大供货和推盘力度，完成全年1300亿销售目标是大概率事件。
【四】变法成效二：资本突围，创港股通最快纪录
中梁在地产界以黑马狂飙态势掀起的变法旋风，也在资本市场激荡回响，得到了投资者的充分肯定和有力回应：
1、7月16日，中梁控股在香港联合交易所主板成功上市，全球融资总27.73亿港元；
2、9月18日，中梁成功发行首次海外美元债，获得投资者积极响应，于2021年到期的3亿美元票据获得近2.5倍认购；9月27日继续增发1亿美元票据；
3、11月8日，中梁旗下全资子公司上海中梁地产获联合信用AA +评级，展望稳定；
4、同一天，恒指公司宣布将中梁控股被纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生综合大中型股指数。
这些动作，充分显示了资本市场对中梁变法的认可与信心。
楼市资本论注意到，恒生指数反映港股市场的整体表现，对成分股根据公司市值、成交金额、业务表现及财务状况等标准编算，进入门槛较高，对投资决策具有一定的引导作用和参考价值。
港股通则是内地投资者参与港股市场的重要通道。中梁控股上市仅三个半月，即创下内房股纳入港股通的最快纪录，也将得到内地增量资金的加持，大幅提升股票流动性和市场知名度。
见机者明，变法者强！
从乔迁上海到登陆港股，从战略换仓到区域重组，中梁控股因应市场变化上演了一幕幕变法大戏，以千亿业绩确立了头部房企的江湖地位。
如今在资本市场助力下，楼市资本论预期，地产下半场还将上演更多中梁式变法旋风。
