投资研报

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　　继续去年中报、三季报业绩大跌之后，招商蛇口日前交出的2020年业绩仍不能让人满意。

　　一边是营业收入大增三成，一边归母净利润跌幅超两成，对于发迹深圳蛇口的这家央企来说不是什么好事。

　　业绩滑坡的原因，除因房地产业务结转毛利率下降影响之外，更重要的来自大额计提减值准备。其中，因部分项目销售价格未达预期，公司共计提存货跌价准备25.30亿元。

　　公司业绩低迷已持续很长一段时间，且股价低位运行，截至昨日收盘，公司股价13.50元，总市值1069.64亿元。

　　业绩放缓

　　24日，招商蛇口(001979.SZ)披露2020年业绩快报，实现营业收入、归母净利润分别为1296.21亿元、122.53亿元，同比分别增长32.71%、-23.58%，基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

　　从归母净利润的降幅来看，虽说较去年中报、三季报已大幅收窄，但仍处于增收不增利的局面。

　　对此，公司解释除受去年以来行业整体下行趋势，结转毛利率下降之外，更大的冲击来自公司对存货跌价准备方面。

　　在公司进行的减值测试中，因为部分房地产项目销售价格未达预期，合计计提存货跌价准备25.30亿元。

　　除此之外，还包括信用损失准备、投资性房地产、固定资产减值等，上述资产减值准备计提合计31.01亿元，减少2020年度公司归母净利润21.84亿元。

　　因为央企背景，招商蛇口的形象一直比较正面，在去年“三道红线”公布后，公司未踩线，财务方面较为健康。

　　2020年，公司实现签约销售金额2776.08亿元，同比增长25.91%，完成率111.04%。同期，公司实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增长6.34%。

　　公司因此在行业排名陡升，克而瑞2020房企销售榜单显示，招商蛇口位列第12位，较上年上升6位。

　　不过，公司“招保万金”的头牌位置痛失多年，最近5年，销售规模、销售面积增速呈现逐年下行的趋势。

　　斑马消费统计显示，2016年至2020年，公司分别实现签约销售金额739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，同比增速分别为28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。同期，签约销售面积增速分别为35.60%、20.98%、45.15%、41.35%和6.34%。

　　重回行业前十

　　今年1月底，克而瑞、亿瀚智库以及中指院先后披露1月房企销售榜单，招商蛇口重回行业前十。以月销售246.19亿元位列第八、以106.92%的增速位列首位。

　　2020年，在销售面积增速降至个位数之际，销售金额还能保持20%以上的增速，唯一的指向是销售价格上涨拉了公司一把。

　　从去年公司大本营深圳的市场表现或可窥一斑。

　　去年，公司旗下深圳太子湾片区的湾玺豪宅项目以每套2000万元-5000万元以上价格推向市场，瞬间成了秒光盘，带动企业销售规模增长。

　　湾玺项目开发商系深圳市太子湾商融置业有限公司。启信宝显示，招商蛇口持有该公司51%股权。

　　国金证券在一份研报里披露，招商蛇口在太子湾片区拥有土地170万平方米，对应成本仅65亿元，拿地成本单价仅3825元/平方米。另外，通过与政府合作土地整备获得前海地区土地237.7万平方米，成本仅十几亿元。

　　据2020年中报，公司销售均价2.23万元/平方米，高于样本房企均价1.50万元/平方米的48%。拿地成本低、售价高，成为公司发展的利器。

　　冲击第一梯队

　　2017年，招商蛇口才迈进千亿阵营，彼时规模已和行业前五有了几倍之差。

　　掉队多年，且多年前的地产10强，早已大部分换血，招商蛇口还是一块金字招牌，背靠母公司，显示出厚重的先天优势。

　　招商蛇口的转折点，在于2015年吸收合并招商地产上市之后，更大体量和规模的招商地产脱颖而出，在拿地和资本方面具备超强优势。

　　数据显示，2017年至2020年前11个月，公司拿地规模分别为797万平方米、1357万平方米、1423万平方米、1329.3万平方米，分别耗资882亿元、954亿元、976亿元和1331.1亿元。

　　从城市布局来看，公司继续加强在一二线核心城市的布局。2020年上半年获得的62个项目中，超过7成位于一二线城市。截至去年6月，公司土地储备总量0.83亿平方米，其中，在大湾区土储规模占比20%。

　　公司强势拿地的劲头延续到今年。1月，公司拿地耗资73亿元，新增货值122亿元，位列行业第6位。

　　融资成本高低是直接影响房企利润一个重要因素，去年不少内地房企涌向海外市场，不惜高息发行债券融资尝新还旧。得益于央企背景，招商蛇口的融资成本一直低于一般房企。

　　斑马消费梳理发现，2017年至2020年上半年，公司融资成本均值为4.21%，低于2019年销售额TOP20房企6.27%的均值。2020年上半年融资成本为4.78%，同比下降1.78个百分点。

　　在国内融资收紧，成本上升的市场环境下，公司仍能在国内实现低成本、多渠道融资，2020年发行多笔公司债券，票面利率均在5%以内。

　　这让诸多暴雷的民营房企艳羡不已。民营房企们在经历高周转、高杠杆等疾风骤雨发展之后陷入活下去的困境，相比之下，左手握有土地、右手握住资金的央企房企，在房地产行业发展更有效率、更易出圈。

　　在谈及2021年经营目标时，招商蛇口总经理蒋铁峰曾对外提到，公司要赶超进位，冲击行业第一梯队。