记者：徐锋

2024年3月29日，备受瞩目的“2024房地产TOP100研究成果发布会暨第八届不动产行业高质量发展峰会”在上海隆重举行。此次峰会由主办方精心组织，吸引了众多行业内外人士的关注。

在峰会上，主办方发布了多项重要研究报告，包括2024中国地产企业综合实力TOP100研究成果和2024中国代建企业综合实力TOP30研究成果等。这些报告基于客观数据和专业分析，对房地产企业的综合实力进行了全面评估。同时，峰会还启动了“中国不动产业高质量发展样本工程”，旨在推动行业向更高质量发展。峰会汇聚了多位政府领导、企业代表和行业专家，他们就当前房地产行业的形势进行了深入讨论和分析：虽然当前房地产行业面临一些挑战，但仍有不少优秀的企业在稳定经营、提升实力方面取得了显著成效。这些企业的成功经验和做法，为整个行业的健康发展提供了有益借鉴。

八年来综合实力TOP100榜单作为房地产行业的重要参考指标，不仅有助于行业内外了解房地产企业的实力水平，也为政府决策、资本投资等提供了重要参考。此次峰会的成功举办，为房地产行业搭建了一个交流互鉴、合作共赢的平台，有助于推动行业的高质量发展和良性循环。同时，也展现了不动产行业未来发展的潜力和广阔前景。记者有幸采访了房地产战略研究专家刘晶，通过这位80后专家的独特视角一起回顾房地产行业从起步开始到现在的发展与演进。

在回顾中国房地产行业的发展历程时，刘晶基于丰富的行业研究经验为记者做了详细的介绍。她告诉记者房地产真正的起点是80年代开始至今已有四十多年。并从以下几个方面阐述了原因：首先，在1978年改革开放的浪潮下，国家以经济建设为中心，中国的房地产市场开始真正的发展起来。而到了1980年，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，这一设想为后续的住房制度改革奠定了基调，也标志着中国房地产行业真正意义上的起步。其次，80年代初期，中国开始推行住房制度改革，将住房分为公有住房和商品房两种类型。这一改革措施极大地推动了房地产市场的形成和发展，为房地产行业的起步提供了必要的制度基础。此外，在80年代，房地产经纪行业刚刚起步，市场主要由国有企业和少量个体户组成。这个时期的房地产经纪业务以房屋买卖为主，服务模式相对单一，但为后续的行业发展提供了重要的经验和基础。在以上种种因素的集合下，中国房地产行业的起步阶段始于80年代。接下来，刘晶把中国房地产市场的发展历程进行详细划分为四个阶段：探索阶段、起步阶段、黄金发展阶段，以及稳定与调控阶段。

1980年代-1990年代初探索阶段

在这一阶段，中国房地产市场开始从计划经济体制下的福利分房制度逐步向市场化过渡。改革开放政策的实施为房地产市场的探索提供了可能。此时，政府开始试点土地有偿使用制度，允许土地使用权在一定年限内出让、转让，这为房地产市场的形成奠定了基础。然而，由于当时的经济环境、政策制度以及市场需求等多方面因素的限制，房地产市场的规模相对较小，发展也相对缓慢。

1990年代-2000年代初起步阶段

进入90年代，随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场开始进入起步阶段。政府陆续出台了一系列政策，推动房地产市场的发展。例如，住房制度改革、土地使用制度改革等，都为房地产市场的进一步发展提供了政策支持。同时，随着居民收入的提高和消费观念的转变，购房需求逐渐释放，房地产市场开始呈现出蓬勃发展的态势。

2000年代中后期-2016年黄金发展阶段

进入21世纪，中国房地产市场迎来了高速发展的黄金十年。在这一阶段，得益于政府的强力支持与市场需求推动，房地产市场迅速崛起。政府通过政策调控，为市场创造了有利的发展环境，推动了房价和土地价格的持续攀升。在这样的背景下，众多房地产开发商纷纷涌入市场，各类房地产项目如雨后春笋般层出不穷。房地产市场的繁荣不仅为经济增长注入了强劲动力，还带动了建筑业、金融业等相关产业的蓬勃发展。这些产业之间的紧密联动，共同构成了推动经济增长的重要力量。

然而，随着市场的快速发展，一些问题也逐渐暴露出来。一些地区的房价上涨过快，超出了普通居民的承受能力，给民众生活带来了压力。同时，部分开发商为了追求短期利益，忽视了项目质量和环境保护，导致了建筑质量参差不齐和生态环境受损。此外，一些城市还出现了过度开发和土地资源浪费的现象，严重制约了房地产市场的可持续发展。

2017年至今稳定与调控阶段

面对房地产市场出现的问题和挑战，政府开始加强对房地产市场的调控。通过实施一系列政策措施，如限购、限贷、土地供应调整等，政府旨在控制房价上涨速度、促进市场平稳健康发展。同时，政府也加强了对房地产市场的监管和整治力度，打击违法违规行为，维护市场秩序。在调控政策的引导下，房地产市场逐渐进入稳定发展阶段。虽然房价仍然保持一定的上涨趋势，但涨幅已经明显放缓。同时，房地产市场结构也在逐步优化，多元化住房供应体系逐渐形成。政府还加大了对保障性住房建设的投入力度，以满足不同群体的住房需求。

在初期的两个阶段，企业们纷纷搭乘行业发展的快车，迅速崛起，容错空间相对宽裕。然而，随着市场竞争的加剧和行业发展的深化，真正考验企业实力的时刻来临，那就是后续的两个关键阶段。在这两个至关重要的阶段中，刘晶以其独特的方法论脱颖而出，成功引领企业突出重围。

一，行业独创“未来趋势房地产多维度研究模型”

自2012年开始，三年里她在世界头部的房地产咨询企业中深度参与众多项目，在多年的研究过程中，刘晶率先洞察到传统的住宅地产研究方法在面对当前复杂多变的市场环境时，已逐渐显露出其局限性。传统分析方法依赖历史数据预测未来，但市场变化迅速，历史数据难以反映实时动态。购房趋势和房价走势等分析虽能反映部分市场状况，却忽略了政策、技术和消费者行为等多重影响。随着市场多元化发展，这种单一分析方法已无法满足全面需求。更关键的是，传统方法缺乏前瞻性和战略性，难以准确预测市场未来趋势。因此，刘晶探索出了一种更为全面、深入的研究方法，以更好地指导房地产开发企业做出具有前瞻性的投资决策和策略。

刘晶创新的“未来趋势房地产多维度研究模型”从科技创新和数字化、可持续性和环保、当地社会趋势、城市化和人口趋势、经济和金融因素以及当地法规和政策变化等六个维度出发，对房地产市场进行全方位、多角度的深入分析。

具体来说，在科技创新和数字化方面，通过数据收集和分析，评估这些技术在当地房地产市场的潜在应用和影响，进而预测未来市场对于这些技术的需求和接受程度。在可持续性和环保方面，通过收集政策文件、绿色建筑项目案例以及能源使用数据等，分析当地对环保和可持续发展的重视程度，以及这些因素如何影响房地产市场的需求和供应。在当地社会趋势方面，通过问卷调查、访谈等方式收集当地居民和潜在购房者的意见和偏好，进而分析这些社会趋势如何影响房地产市场的需求和房价走势。在城市化和人口趋势方面，通过分析人口统计数据、城市规划文件以及相关政策，预测未来城市人口变化和分布趋势，进而评估这些变化对房地产市场的影响。在经济和金融因素方面，通过收集和分析经济数据、金融政策以及市场动态，评估这些因素如何影响房地产市场的投资回报和风险水平。在当地法规和政策变化方面，通过解读政策文件、分析政策实施效果以及预测政策调整方向，为开发商提供合规性建议和风险评估。

在操作过程中，刘晶灵活运用这套独创的方法，通过结合各种数据和工具，对各维度进行深入剖析和交叉验证。此外，还可以根据当地市场的实际情况和特殊需求，对模型进行灵活调整和优化，以确保研究的准确性和实用性。通过这种多维度的研究方法，刘晶能够更准确地把握房地产市场的动态和趋势，提供更为精准的投资决策依据和市场预测服务。

在山东城市研究所的实际操作中，刘晶所创立的“未来趋势房地产多维度研究模型”得到了充分的运用和验证。她带领专业团队，深入剖析当地市场的多元化特点，并运用这一模型生成了一系列高质量的研究报告。这些报告不仅详尽地分析了市场的现状，更前瞻性地预测了未来趋势，为国内的头部房地产开发企业在投资决策、土地获取等关键环节中提供了重要的决策支持。事后来看，这些研究报告不仅精准地反映了市场的实际情况，还前瞻性地指出了市场的未来发展方向，从而验证了刘晶研究模型的准确性和前瞻性。

二，建立行业领先的房地产企业风控管理机制

2020年8月，“三道红线”政策正式推出，为房地产行业的资金监测和融资管理设立了新的规则：房企剔除预收款后的资产负债率不得超过70%，净负债率不得大于100%，且“现金短债比”必须小于1。这些硬性指标直接影响到了房企的融资额度，标志着房地产行业的游戏规则发生了根本性的变革。2021年初，随着“三道红线”政策的正式执行，整个房地产行业都进入了新的调整期。在这一背景下，刘晶曾服务的企业在财务方面成功规避了“踩线”风险，成为行业中少数的典型案例，引发了业界的关注。

刘晶向记者透露，该企业之所以能够成功规避风险，关键在于其提前进行的战略研究在风险评估方面做到了深入细致的控制。在前期阶段，通过运用分析法进行精准的可行性评估，有效降低了财务和执行风险。在评估过程中，综合考虑了市场需求与供给状况，对市场进行了全面的了解，从而为项目提供了准确的评估依据。此外，还对不同维度进行了详尽的调查和研究，包括市场状况、地块基地条件、竞品分析、周边区域市场判断以及客群分析等因素，力求全面了解项目的各个方面。这种全面的分析不仅有助于企业在项目执行过程中减少可能遇到的财务困难和市场风险，还能降低潜在的不确定性损失，为企业的稳健发展奠定了坚实基础。

其次，在项目的中期阶段，刘晶专注于投资决策分析，这是一项涵盖市场状况、融资规划、成本预算、产品策划及销售预测等多维度的综合性工作。她的决策基础在于评估项目是否能达到预期的投资回报率，同时精准预测项目实施过程中可能涌现的风险。在资金筹措阶段，特别注重资金杠杆的合理运用与资金的优化配置；而在资金运用阶段，着重资源的多元化配置，旨在提升项目执行过程中的资源使用效率。至于资金回笼阶段，通过信息与数据支持，指导公司进行多元化经营布局，从而确保项目的长期稳定发展。通过这一系列精细化的投资决策分析，为企业的稳健前行提供了有力保障。

在项目的最终施工阶段，获取土地使用权成为了至关重要的环节。刘晶在投标过程中，首先对土地调控政策进行了深入研究，全面理解了当地政策对土地市场的深远影响。随后，她进行了详尽的购地报价评估，综合考虑了土地的位置、环境、规划条件等多重因素，确保投标报价既精准又合理，从而为企业成功获取优质土地资源奠定了坚实基础。此外，刘晶率先通过在住房项目中停车位的战略优化显著提高了企业财务利润率，为确保企业不踩线提供了有力支持。

采访的最后，当谈到未来房地产行业的发展趋势时，刘晶表示，随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，行业将面临更多的挑战和机遇。而战略规划和风险管理是房地产企业永不过时的话题，唯有紧跟时代步伐，不断创新和优化，才能适应不断变化的市场环境。随着中国经济的持续增长和居民收入水平的提高，房地产市场仍有广阔的发展空间。随着科技的不断进步和政策的不断完善，房地产行业也将迎来更多的发展机遇。未来，房地产行业将更加注重品质和服务，推动社会向高质量发展迈进。