关于进一步加强老年人优待工作意见发布 受益股解析

　　保利地产：全产业链介入养老地产领域 构建行业标准

　　12月24日，保利地产  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）对外发布，与中国老龄委共同举办的“2014首届中国国际老龄产业博览会”将于2014年7月3日在广州保利世界贸易中心举行。借助国际展览平台，保利地产拟通过展示老龄产业最新发展成果，吸纳国外先进的设备设施，反哺适老产品设计和适老服务标准，最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化。

　　目前，保利地产已根据战略规划成功进入养老地产领域，推出试点项目，完成北、上、广、成都、三亚等城市布局。未来，公司将以展览为平台，项目为带动，打造横向和纵向的全产业链模式，构筑养老生态系统。

　　养老产业催生利润新增长点

　　随着行业长效机制的建立和新型城镇化的发展机遇，产业地产将是企业转型升级的来源，而养老则是诸多产业中最具有联动能力，需求最大的产业形态。从2010年涉足养老产业，保利地产经过近四年研究、试点，公司重新定义了养老产业在集团发展中的战略地位，在养老观念、养老功能、养老形式、养老区位方面找到自己的

　　定位。

　　公司对老龄化的关注不单单体现在产品与服务，更将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的重要环节。公司将旅游地产和商业酒店资源用于养老，实现“以一地入会多地养老”，让老年人参与到保利的各种地产项目体验中；以专业的养老机构和养老服务人才辐射城市项目，为住宅产品赋予新的价值。这种用养老打通旅游、商业、住宅等其它形态的地产产品完成了各种人群的覆盖，为老年人创造体验保利产品的一切便利。

　　在构建养老模式的过程中，保利地产发现，养老产业不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

　　通过不同产品的实验，积淀经验，保利地产建立了自己的微利盈利模型：在养老政策不足以支撑成本的阶段，通过传统住宅产权、会籍销售等方式实现盈利，补贴社区适老配套设施建设，反哺养老服务投入。居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。例如，北京和熹会老龄公寓，通过会籍销售收入、预收费模式实现盈利；上海西塘养老生态社区通过养老住宅产权销售实现盈利。

　　全链条介入构建行业标准

　　目前，保利地产已介入养老产业投资、运营、建设实践，从平台搭建到适老服务、适老产品的集成采购，从尖端产品展示到媒体渗透，全面参与养老产业链。同时，公司拟依托物业公司，建立居家养老的服务标准；通过社区养老，建立配套标准；机构养老方面，建立专业标准。

　　依托物业公司，建立服务标准，是居家养老的核心。2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，主要针对GG老人群，以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助‖摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。

　　公司预计，在未来3至5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，最终提供全社区的居家养老服务。

　　社区养老主要针对生活有自理能力的老人，在社区规划建设适老住宅和老龄公寓。以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益；在所有社区成立互助养老志愿团队，届时，养老志愿者将达到1万人规模。

　　机构养老方面，保利成立了保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构；保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主；机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系粒

　　目前已运营的北京保利和熹会老龄公寓建面约2.2万㎡，共200多套，配备综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，配备专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。现已有114位老人入住，现有的34名专业护理人员70%为护士、30%为护工。公司试图通过该养老产品的运营，培育专业护理队伍，摸索建立一套国际化的标准的护理管理流程。