中投顾问：自住房弃购率高 保障性住房政策还需完善

　　从去年开始，每次北京市推出自住房项目，总会吸引众多“刚需”买家入场疯抢。但在今年近几次的自住房项目认购中，却出现了“弃购”的现象，并且弃购率呈上升的趋势。今年入市的15个自住房项目中，只有6个项目位于朝阳区，另外9个均位于昌平、平谷、顺义等距市中心较远的地区。而在北京东坝、大兴等地区，已经陆续出现同区域商品住房开盘定价低于自住房的情况。受此影响，首创悦都汇、金隅汇景苑等自住房项目均已出现“弃购”的情况，个别项目弃购率高达20%。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，自住房中签者放弃认购，一方面是因为在当前行情下，自住房价格优势不在凸显，与一般商品房的价差可以在10%以内，当然也不排除一些人因为个人支付能力有限而被迫弃购；另一个主要原因是自住房配套设施落后且存在质量问题，导致购房者弃购。自住房的优势主要在于价格相对低，一般比同区位在售商品房低20%--30%左右。在目前的行情下，对于最低端而又急需要购房的住房刚需一族而言，自住房仍然有吸引力，但是对于经济实力稍微强的中端购房者，则难以满足其需求。房子毕竟是大件消费品，大多数消费者会慎重考虑。北京房价在当前楼市下行的情况下，普通商品房也出现降价的情况，房企为了提高成交量，加快资金回流，减轻运营压力而不得不放弃一定的利润水平。这使自住房的价格优势不再凸显。
　　自住房的住房价格比周边商品住房低30%左右，面向北京市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。自住房也是保障性住房的一种，以解决低收入家庭住房难问题。但是目前情况下，自住房地位很尴尬，这跟自住房的性质有关。自住房并不是完全国家出资建设、以收取月租的形式来满足人们的需求，自住房也有商品房的性质，人们需要出钱购买，这就意味着人们会对其品质以及配套有较高的要求；而且自住房虽然暂时没有完全的产权，但是5年后只要缴纳剩余的款项就可以拥有其全部的产权，因此自住房价格不会低于市场很多。这样的一个产物难以做到完全的独立并满足各方面的要求。
　　从市场的角度来看，既想拥有自住房的完全产权，又想比市场价格要低，这是很牵强的，很难做到。因此保障性住房政策还有待进一步完善。具体来看，除了政府尽力完善现有自住房项目的配套设施并提高住房品质外，也可以采取其他方式来保障人们的住房需求。第一是采取廉租房或者公租房的形式，采取收租的形式，通过长期收益来收回投资，政府完全拥有其产权，产权清晰，也能够满足低收入人群的住房需求；第二政府可以直接购买商品房作为安置房，改变之前推进棚户区改造时，需要政府拆迁然后自建的模式，一定程度上可以节省政府支出，在现今情况下，也能够消化部分地区的高库存。(作者系中投顾问产业与政策研究中心 房地产行业研究员)
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