一线城市房价首现跌势 中高端楼盘或定向松绑

　　一线城市房价首现跌势 中高端楼盘或“定向”松绑
　　近日，一份关于上海某银行放松限贷的文件在业内流传，这份名为《住房金融业务部业务通知单》的文件显示，对上海范围内重新定义贷款中“首套房”的概念，由“认房又认贷”转变为“认房不认贷”。
　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《中国经营报》记者，这仅仅是内部文件的曝光，并未得到官方证实，所以是否属实尚需进一步确认。“上海市银行业内部的这份文件表明，为落实央行、银监会多次喊话支持合理的自住型需求，上海市内部分银行已经开始探索相应的‘差别化信贷’定向扶持政策。不过，从该文件所能惠及的人群来看，其覆盖范围十分有限，难以对市场成交产生支持作用。”
　　而在随后的时间里，多家银行也否认了“放松限贷”的说法。多家银行的相关工作人员告诉本报记者，从目前来看，房贷政策并没有变化。
　　一位不愿透露姓名的上海某知名业内人士告诉本报记者，上海短期内限购放松的可能性微乎其微。但在高库存的压力下，房企的降价促销力度会加大，九十月或迎来大范围“降价潮”。
　　明紧暗松？
　　然而，就在多方否认“放松限贷”说法时，一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，在一线城市戴着“限购”帽子的同时，很多中高端楼盘远远要比去年“松”了很多。
　　“虽然今年政府限购方面有规定，未取消，但随着一线城市的库存积压，各地方也不排除为了消化库存而采用一些方式，降低库存率。”上述人士向记者透露，从市场情况来看，去年高端项目明显不太好入市，预售许可证很难拿到，但是今年就感觉没有这样的情况，这背后不排除高端楼盘的销售过程中容易操作，可以暗中突破限制。
　　数据显示，今年上半年，上海单价5万元以上的新建商品住宅成交占比约为8%，较去年同期高出近4个百分点；而单价3万元以上的二手房成交占比约为15%，高出去年同期约7个百分点。
　　换句话说，限购导致大量中高端楼盘卖不动的情况在上海并不存在。
　　而事实上，“上海的青浦、唐镇等板块的房价已经在松动，各个交易中心窗口操作实际上已经松了很多，只是上面的政策没有出来。”易居中国分析师薛建雄表示，上海没有率先提出取消限购，是因为北上广深一线城市间的博弈，谁也不愿意第一个提出取消限购。
　　胡景晖表示，由于目前政府已经不鼓励通过人口增量的方式来发展2000万以上人口的特大型城市，但同时，一线城市对于全国楼市的信标作用明显，大量在观望中的市场需求依然存在，所以短期来看，一线城市限购、限贷政策的大幅度放松可能性微弱，但不排除为消化高企的库存、引导合理需求置业而进行相应调整的“微刺激”措施。
　　根据德佑地产研究部数据显示，2014年上半年，上海总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。
　　与此同时，据记者了解，今年7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或高端公寓。根据同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1~5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%~19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例仅为12%~13%。
　　值得注意的是，根据某大型房地产中介人士的介绍，总价在5000万元左右的房源在市场上较为抢手，多数购房者一般都是通过注册公司买房绕开限购令限制。而这样的购买方式在高端楼盘中出现的频率更高。
　　除此以外，中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，从六七月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，而从上半年经济增涨看，一线城市中的北京、上海的上涨速度拖了全国后腿。如果到四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。
　　胡景晖也表示，一线城市放松或取消限购的可能性不大，但预计会做出些许针对合理的首次自住型需求的政策微调。
　　“另外，在限购的对象上，利用工作居住证等措施增加可购房人数的政策也有可能在四季度以后出现在一线城市。”张大伟说道。
　　限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。
　　“救市”难阻降价潮
　　7月初以来，全国放松和取消限购政策的城市已经接近40个，仅有少数一些城市未曾变化，其放松限购后这些城市楼市的表现如何？
　　据伟业我爱我家市场研究院统计，7月份越来越多的城市限购放松之后，从现在的市场观察来看，仅有部分城市如济南、温州、杭州等出现了成交量的显著增长，但这些城市目前已基本恢复限购未放松之前的成交量水平，价格方面也依旧处于小幅下滑状态。其余的很多城市，限购放松和取消后，并未出现特别明显的市场成交复苏，依旧在低位徘徊。
　　而根据国家统计局公布的最新数据显示，与6月份相比，7月份70个大中城市中，价格下降的城市有64个，比上个月多了9个，占比超过九成。持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。
　　但与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%。
　　值得注意的是，从7月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况看，北上广深四大一线城市的房价首次出现了环比集体下跌的现象。
　　对此，业内诸多人士表示，中高端楼盘的小幅上升，以及各地限购政策的松绑，并未能对房地产市场起到“救市”的作用。
　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉本报记者，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。
　　“总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采犬以价换量’策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价64个城市环比下跌，其中，杭州跌幅最大环比下降2.5%。总体来看，70个大中城市跌幅范围进一步拉大，一线城市也全线进入环比降价阵营，即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市，最高上涨幅度也不过在0.2%。”张宏伟说道。
　　与此同时，胡景晖也表示，从一线城市的整体表现来看，北京新建商品住宅已经环比连续4个月出现回落，上海则在4月份持平后，连续3个月回落；深圳、广州则连续2个月价格回落。从时间顺序上看，楼市价格风向整体依然是以北京为引领，特征明显。北京7月份价格为环比回落1%，预计市场处于低谷的情况很有可能持续。