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首套房认定放宽的市场化含义

来源:上海商报    作者:佚名   2014-10-01 10:30:11
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  统计局公布的70个城市的房价已经出现了连续数个月的环比下跌,同时三四线城市的房地产供应量居高不下,很多城市的新房去化率也都高达24个月以上。
  千呼万唤始出来,在市场的期待中,中国央行终于在昨天携手银监会出台了关于进一步做好住房金融服务工作的通知。在这份通知中,最为重要的政策改变在于,央行从“限贷限购”以来首次放松了对于“首套房”的认定,即只要还清抵押贷款再次购房,就可以被认定为是“首套房”,这项放松将对未来的房地产政策以及房地产市场产生深远的影响。同时,这项放松举措在“十一”黄金周之前出台,也意味着官方力图稳定房地产市常
  此前已经不断有媒体报道,四大行将对首套房的认定进行调整,但最终不了了之。从实际落地情况来看,青岛是第一个实施首套房认定放松的城市,这也表明相关传闻并不是空穴来风。
  表面上来看,这项被认为是2008年以来中国首次对房地产政策的放松举措,在很大程度上也是“迫不得已”。统计局公布的70个城市的房价已经出现了连续数个月的环比下跌,同时三四线城市的房地产供应量居高不下,很多城市的新房去化率也都高达24个月以上。
  伴随着房地产市场的不景气,地方财政的压力开始凸显,同时在大宗商品领域也出现了违约开始蔓延的迹象,钢材和铁矿石价格跌跌不休,而商业银行也因为房地产市场的风险上升普遍收紧了对于相关产业的信贷投放。整体来看,中国经济面临的下行风险开始明显增加。从这些角度来说,作为国民经济支柱产业的房地产,仍然是政府不得不保的重要行业。
  但事实上,这项政策的出台也具有更加重要的“市朝”含义,此前的“限购限贷”政策长期以来被诟病的最重要原因,就在于其“行政化”和“一刀切”—通过过度行政化的手段来干预市场,事实上对于房地产市场的健康发展来说是最为不利的。
  从商业银行的角度来说,如果一个有房者和一个无房者同时申请贷款,单纯从风险控制角度来说,有房者的风险反而相对比较小,因为其具有一定的资产,另一方面其对于市场也更加了解。但“限购限贷”政策却忽视了这样一个最基本的市场原理,却通过“红头文件”的形式,要求商业银行为无房的首次购房者提供利率优惠和较低的首付要求,这事实上反而加大了商业银行面临的风险。
  “市朝”的真谛就在于商业银行需要为其借贷行为负责,放宽首套房的认定,也就是为这样的市朝奠定了基矗需要指出的是,央行和银监会的这份规定是“松绑”,但不是“强制”,未来在商业银行的实际运作中,每家银行也需要根据自身的风控要求来判断购房者是否可以享受到打折利率和较低的首付,而非像此前一样机械地执行红头文件。这样的一种更加市朝的行为将可能导致房地产市场的复苏力度可能并不如想象中那么强烈,但也意味着商业银行的行为更加理性。在这样的基础上,中国的利率市朝也能够向前推进一大步。
  以“市朝”为起点,我们可以判断,仅在四个一线城市存在的“限购”政策将会被逐步取消,同时,地方政府也将逐步减少在房地产交易环节的高额税收,而将更多的税收征收在保有环节和资本利得环节。同时,地方政府的土地收入也将被纳入全口径预算管理。从1998年房改开始,年轻的中国房地产市场已经经历了数轮高潮,也将慢慢地回归更加市朝的“新常态”。

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