住建部喊话以租代售去库存 开发商做包租公能行吗

　　面对高涨的库存着急的不仅是开发商还有住建部，日前住建部发出通知，计划用三年时间基本形成渠道多元的住房租赁市场，并支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。开发商变身“包租公”这样的政策导向能否化解现在高库存问题，在许多开发商看来显然有点尴尬，面对财务成本10%以上的现实，靠租赁显然是个亏本买卖。

　　库存报警

　　上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》数据显示，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则有所缓解，但是楼市整体库存仍处于高位盘整状态。易居房地产研究院研究员严跃进认为，2015年，各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。

　　在去库存成为房地产行业新常态的大环境下，着急的不仅是市场，作为主管机构的住建部也于近日发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)，指出支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

　　赔钱的买卖

　　让开发商做“包租公”企业是否认可呢？

　　记者采访了多家房地产开发企业相关负责人，大多数认为，房地产开发商暂时没有将其持有的房源向社会出租的举措，对这一政策持谨慎的观点。一位不愿具名的房地产开发从业人员告诉记者，从开发商角度看，考虑到企业的贷款融资问题、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题，目前将持有房源向社会出租是不太可能的。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，房地产开发商出租其持有房源这一政策是不可能实施的，因为开发商要考虑回报率的问题，国内住宅出租的收益率在2%左右，即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%，国内的高房价和较低的出租回报率，再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。

　　他表示，这项政策在实施中遇到的最大难题就是租金回报率过低。例如，一套300万元左右的两居室，正常租金约5000元/月，一年的总收入就是6万元，其投资回报率才2%左右。而在其他一些国家，租金回报率能达到5%以上，这些国家存在以租代售的模式。而国内如此低的租金回报率，很难想象会有企业或机构对此进行投资。

　　中介积极性高

　　虽然这一政策实施困难重重，但严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市常如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多地去库存，对房企利好。

　　房地产开发商出租其持有房源，牵涉到运营管理的问题，伟业我爱我家品牌经理孔丹认为，“目前一线城市尤其是二三线城市面临库存高的压力，我们一直在与开发商沟通相关合作，希望能够把库存的房源进行出租，中介公司来进行运营管理。但是由于缺少政策、金融、税收等方面的支持，所以这种合作迟迟未展开”。

　　孔丹认为，“《意见》的发布对于租赁市场来说是一次机遇，我们一直倡导的租赁规模化经营会成为未来的一大趋势”。

　　业内人士分析认为，如果开发商将其持有房源向社会出租，将可能导致租金标准的普遍降低，开发商持有的房源，经过精装修出租时，其租金价格相较于目前租赁市场的房屋租金而言，仍是比较低的，这或许就会引起租金标准的下调。

　　现下，通过中介机构依然是最主要的租房渠道，链家地产市场研究部分析师张旭认为，经纪行业的产业集中度很低，以租赁市场较为发达的北京为例，年房屋租赁交易规模约为150万套，规模最大的经纪公司市场占有率也不足10%。

　　房地产经纪行业人士认为，如果开发商出租其持有房源，无论是房地产自营租赁业务，还是寻求中介机构合作代为运营租赁业务，都将改变目前租赁市场的格局，有利于规范租赁市场，提升行业集中度。
责任编辑：lss