中投顾问：楼市多方承压 地方政府酝酿第三轮救市

　　2014年，一线城市交易量下降、价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的去库存周期。新年之后，又传出佳兆业破产重组、恒盛地产资金链断裂的消息，“狼来了”的预警似乎正在变现。统计数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债达到26692.12亿元，33家房企资产负债率超过了80%的红线。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。

　　市场成交下滑 库存压力没有得到缓解

　　数据显示，2015年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市场分化进一步加剧：一线城市商品住宅成交环比虽下降，但同比大涨近32%，表现依然抢眼；18个二线城市上半月商品住宅成交量同、环比都出现大幅下滑，且分化明显，厦门、南京、杭州等城市环比跌幅都超过30%，而南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降，与2014年12月的高点基本持平；三四线城市上半月整体市场成交环比虽仍在下滑，但同比来看与2014年同期基本持平。由此可见，四季度楼市有“翘尾”的迹象，但是整体供大于求的状况依然没有好转。尤其是三四线城市压力凸显。

　　房地产投资增速下滑 拖累宏观经济

　　数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。房地产投资增速下滑，拖累宏观经济发展。房地产行业发展放缓，将连带影响上下游产业增速的下滑，如建筑、建材、家居装潢业、钢铁、水泥等行业内企业订单或减少，导致企业营收的下滑。

　　海外融资减少 房企资金链压力骤升

　　数据显示，2015年1月宣布在海外资本市场融资的房企仅有7家，合计融资额为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业600亿元融资额锐减七成。佳兆业事件导致海外资本对国内房地产企业避之惟恐不及，房企海外融资的利率上升的趋势明显，房企海外融资难度增加、融资成本也水涨船高，加上人民币贬值的现状，房企未来需要偿还的资金额更大，这些均对楼市形成利空因素影响。

　　土地出让金审计持续推进 房企压力不小

　　自2014年8月开始，审计署开启全国土地出让金收支和耕地保护情况全面审计，到10月底已结束现场审计阶段，审计2008~2013年期间土地出让金收支及非税收支管理情况、土地整治项目及耕地保护资金管理使用情况，总计约15万亿元的土地出让金是此次审计的重点之一。此次审计的严格程度甚至高于去年的地方债审计。审计署特派办的人员分散在审计的每一个地方，担任主审，起主导作用。地方审计人员作为参审，负责资料、信息的收集。数据显示，在过去的13年间，土地出让年收入增长超30倍，总额累计近20万亿元。部分地区土地出让金占据地方财政“半壁江山”。在以往的土地出让审计中，地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金等问题就屡见不鲜，这次全国性审计也很难完全规避这类问题。土地出让金审计的持续推进，将给地方政府以及房企不小的压力。

　　楼市承压与政府救市并举

　　近日，福州市下发的 《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》提出，开发企业若有多余商品房或安置房可卖给政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江苏等省的部分地区也正在试点类似政策。第三轮救市呼之欲出。此外，为保障经济的平稳健康发展，国家鼓励基建等投资，未来也有望通过多种措施来保障市场资金流动性，采取相对宽松的货币政策。对于资金密集型的房企而言，无疑是一大利好。

　　楼市当前行情复杂，政府既要保障宏观经济的稳定发展，也要持续推挤改革和经济结构调整。房地产行业虽然不会硬着陆，但是房企要实现转型，提高企业竞争力，还需要自身合理调整布局，应对市场无情变化。(作者系中投顾问产业与政策研究中心董事、研究总监)