投融界：关于轻资产 这些事你都知道吗？

　　1、不是管理输出才叫轻资产。

　　2、定位规划、代理顾问公司是赚快钱，卖一票就走，轻资产考虑赚的是长期增值收益。目前商业管理公司大多在输出规划设计和招商管理，忽略掉营运功能才是轻资产运营的核心点，开业后就被东家踢出门几乎是常态。现在轻资产的运营模式大致都是业务外包，这也是一种赚快钱的业务代理，与轻资产公司的理念差很多。老板不成熟，都赚快钱，对于商业的培养和定位没有深刻的理解，做资产运营管理的也有好长一段路要走，它必须是和资产方一样，为长远谋局，而不是赚快钱赚一次钱。

　　3、轻资产成功之道在运营，通过运营提升资产价值，轻资产公司赚溢价的收益，最理想的情况是后期升值后能顺利退出，而运营没做出来，一定会遇到瓶颈。核心运营能力如何标准化，是轻资产模式的核心竞争力。在目前的中国，把百分百属于自己的购物中心，交给一个不是股东的商业管理公司去干去管，前景堪忧。商业地产，所有权是一切，所以很多资本方聪明了，拿了物业找上门，不说每年给多少钱，而说给多少股份。

　　4、轻资产关乎企业的退出机制，与企业建立的运营模式有很大关系，必须在运营中建立起以企业运营模式为主导，串联政府，客户，消费者，银行，激发五者共同的利益兴奋点。轻资产实际上更是专业的分工，资本做投资，专业做管理，赚管理的钱。

　　5、轻资产模式，门槛看似低，实际上很高。运营不理想，轻资产看似比重资产公司承担的风险小，其实是招牌砸了，这是最大的风险，轻资产公司的问题就在这。

　　6、说轻资产是方向肯定没错，轻资产是建立在重资产之上。轻资产公司具有商德和专业更重要，它要有稳定的重资产方。轻资产不是你想搞，想想就能搞，一堆问题，逐个解决，未必都能搞成。如果自己的资产还搞不灵清，就想着帮别人管理了，把别人当傻瓜的，最终自己会发现，只有自己太幼稚。

　　7、轻资产公司要进入之前，就要和重资产方说明白：招商可能需要大数字装补；开业三年内可能一毛钱不赚、不能销售等等，如果重资产方接受了，轻资产方才能进入。现在有多少轻资产方能做到这一点？又有多少重资产方能做到这个？所以说，轻资产时代没有到来，还在远方。愿望都是美好的，但现实是复杂的，一旦长远利益和短期利益打架的时候，管理方和资产方就会崩掉。

　　8、做商业管理的肯定很难成功，因为，合适的资产方不多。购物中心前三年的租金收入，不管你的钱是银行贷的，债权发的，都会很亏，所以，很难有合适的资本方。没有合适的资本方，营运管理方就尿不到一壶去，所以，最终一拍两散。新鸿基、太古、嘉里这些大佬，都是有资本市场支持着。轻资产，顾名思义有合适的两端，头有深黯商业原理资本雄厚的资本方又不懂专业，才会交给专业方管理，没有资本方这个头，专业方没有市场的。没有资本，不要妄谈商业长期持有运营，否则，会害人的只有商业资产证券化的时代到来，轻资产的时代才会到来，营运管理赚钱的时代才会到来。现在开始谋局没问题，但要发力起码5年以后，可能十年。

　　9、全国8万多家地产商，有一半都直接或间接，主动或被迫介入商业地产，95%以上都没有商业地产的操盘经验，这是轻资产公司的市锄会。最终的结果一定是百家争鸣，然后行业高度集中，现在8万家地产商，最后可能就剩8千家，2年内冒出1000家轻资产公司，最后就剩下50家，留下来的才是大浪淘沙真英雄。

　　10、工业时代、服务业时代、金融时代，三大浪潮集中在中国爆发。轻资产盛行的时候，中国的商业地产就成熟了，其实也就是中国服务业水准提升了。

　　最近热聊轻资产话题，首当其冲聊到行业资深大哥万达。万达今年开始频出大举措，最扯眼球莫过于转型致力发展轻资产。

　　简而言之：万达的轻资产模式就是代运营。

　　万达的做法是找别人投资它的万达广场，其他和以前一模一样。以前一个项目要花10亿，自己出2亿，银行贷款8亿，股权都是自己的。现在是自己出1亿，其他都找基金或投资方出，自己占小股。赚运营管理费。

　　万达用了两年多时间开发了一套“慧云”智能商业管理系统，2013年底试行，2014年正式全套推行的一套模式。它把16个子系统，就是消防管理、商业管理、销售管理、物业管理等等所有管理，16个系统集合在一张屏上。万达就是要拿这个平台去挣轻资产的钱。轻资产克隆万达品牌挂牌，加上智能化的标准管理软件，慧云，电商作为配套。赚钱什么都好谈，不赚钱也无损失，logo下架团队解散，留下个水泥架构给开发商自己重新塑造。想法是很好的。

　　关于万达的轻资产之路：

　　反方意见：现在投万达轻资产的公司机构，会有苦头吃。王健林关于轻资产的发言，他并没有告诉合作者实情：开发建设至少两年，开业后三年租金能正数，已经不错了。哪个资本方能承受5年的煎熬，资本的静止？万达作为轻资产方，旱涝保收得赚钱，没有任何风险。这个时代，不是双赢的想法，不是好想法；单方面赚钱，是短命钱，不能双赢，就不是商业之道。王健林的发言中提到，2017年以后，万达每年开业数量要保持在50个以上，就凭万达的人员流失量以及口碑，人员招聘就是大问题。

　　正方意见：万达当然不能轻视，购物中心，中国整体超万达的，根本没有。万达厉害在于，他能把你的擅长转化为他系统能力，万达厉害的是系统。轻资产只有少部分企业可以玩，因为重过才能轻，有全球第一自营商业面积才敢玩这招旱涝保收的游戏，如果仅仅信息不对称，单个项目有可能，全线长期发展不可能；万达的重资合作方肯定有自己的诉求，这是一个买卖交易双方都要自愿的才能参与的游戏，至少在商源专业规划设计等很多板块，是他的市场，规则就他定咯。万达做轻了，万达的商业内容肯定会有调整的。人才不足，我们看得到，王健林更清楚。

　　一些疑问：万达轻资产模式类现在比较成熟的酒店输出管理模式，模式很普通，关键在于斥巨资研发的“慧云”系统，用万达自已的话就是集运营，安保，客服，消防等等等等于一块屏上的联动后台系统，说到底，再怎么先进也得从最末端的人工操作走起，这对于现在发达的科技研发市场来讲：只要技术人和商业运作人坐在一起，再配上强大的服务器，这都不是个事儿。万达从全球不动产持有最大到突然间轻裝上阵，个人认为还少一个环节：“那就是可持续发展和盈利的保障。也就是拍胸脯的气慨”。为什么这么说？金街、万达百货……大家都懂！如果这两块不改，肯投资的热钱也一定是报着快进快出的投机心理来的。说到底，如果不能引起政、企、银、商、消费者共同利益兴奋点，轻资产之路怕是要让其中至少三者生不如死。同样，凡事都有循序渐进的过程，这样大跨越式的激进且行且小心啊！如此大刀阔斧的英雄气慨，为何不从金街和万达百货轻起？一来展现轻的决心，二来解决历史遗留，三来为新项目整轻奠定口碑基础，何乐而不为？！