万达百货关门潮引思考 大规模零售商业地产亟待转型

　　有市场人士分析，万达百货关闭全国40余家门店，事实上就是近几年商业地产虚热泡沫隐忧的显现。那么，大规模的零售商业地产项目转型之路在何方？

　　百货业遭遇寒流，万达只是个案

　　放眼整个百货行业，百货业遭遇寒流并非在一夜之间。

　　有资料显示，2012年以来，零售市场发生多起百货店退租或闭店的案例：2012年3月，永旺百货撤出北京朝阳大悦城；2013年2月和4月，广百百货分别撤出成都富力天汇Mall和武汉武商摩尔；百盛2013年关闭在华的多家门店……据统计，截至2015年1月1日，全国知名百货品牌关店数量达20家。百货业走到发展的十字路口。

　　以重庆本土百货大佬重庆百货为例，从其上市公司公告看，其主营业务的业绩近年来也呈现下滑趋势，2014年，重庆百货利润下滑39%。

　　而万达广场高速扩张的同时，其商铺经营中的各种问题也逐渐显现。尤其是万达直接经营的百货，其业绩下滑更是不可逆转。

　　百货业绩下滑，考验商业地产转型

　　“随着消费者日趋成熟，拥有了更广泛的消费需求和品味风格，这意味着中国的零售商业地产需要提升消费者体验，引入创新的可持续发展模式。”第一太平戴维斯相关负责人近日在重庆举办的楼市趋势报告时如此认为。

　　双远动力商业总经理董渝焱向重庆晨报记者介绍，不论是万达百货还是其他百货，在电商冲击下都有一个洗牌过程。同时，也对其商业地产，尤其是购物中心的设计、开发提出新课题。前几年大量商业地产积累下来的泡沫，在百货业态下滑后，需要改变其靠租金、管理费来维持运营的商业模式。

　　董渝焱介绍，如今很多购物中心类型的商业地产，如果只靠租金、管理费来回收成本，需要20年多年的时间。未来，需要更多针对具体需求的定制级商业地产才能吻合市场需求。

　　让自持型物业与销售型物业交叉

　　大型购物中心商业逐步显示疲态，也引发龙湖等商业地产运营水平较高的开发商关注，在商业地产产品设计、开发、运营等方面，都开始尝试转型。

　　龙湖地产相关负责人表示，以龙湖新壹街为例，为充分考虑人流因素，该项目一改此前自营和销售型商铺分开的格局，推出了“节点商铺”。简单地说，就是让自持型物业与销售型物业相交叉，用自持型物业开设主题店，在统一运营的情况下，尽可能带动销售型物业的人流量。

　　该龙湖地产负责人还表示，从行业发展的角度看，万达百货顺应市场需求，及时关门调整业态是好事。百货类的集中型商业相对比较老旧，这种模式不符合发展需求。因此，未来的百货类商业，更应该向020模式，即线下体验店+网上下单相结合。只不过，这样的模式，对于品牌度要求将会更高。

　　重庆不再硬性要求

　　商业配比最低30%

　　一些商业地产项目经营状况不佳，有的已陷入惨淡维生的困境，大量土地处于低效利用乃至闲置的状态，有的项目引发的资金危机已影响实体产业。仲量联行分析显示，部分二、三线城市短期内开发量过大，尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高，未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位，有关投资方将陷入泥潭。

　　业内人士认为，在商业项目上马之前，应科学考量各种因素进行规划。结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件，理性发展大型商业地产项目，实现与现代服务业更好协同发展，而不是拍脑袋决策，将其做成“政绩工程”。

　　在这样的背景之下，近日重庆已出台相关规定，将不再硬性要求社区商业地产占比最低达30%的要求。

　　最近，万达百货关闭全国40余家门店的消息，成为商业地产的焦点。

　　有市场人士分析，万达百货关闭全国40余家门店，事实上就是近几年商业地产虚热泡沫隐忧的显现。那么，大规模的零售商业地产项目转型之路在何方？