最严限购令影响通州购房需求 二手房成交将下调

　　一纸限购，将通州从“宠妃”的位置上拉了下来。限购对市场的影响巨大，且立竿见影。

　　在限购出台的当晚，通州8个项目连夜开盘，追赶政策的末班车。次日，某商住项目开盘，推出房源有限，诸多购房者被拒在售楼处之外。限购对二手房的影响更为明显，这纸限购令将经纪人小李(化名)今年的赚钱计划化为泡影，本想在今年火热的市场中获得不错回报的他，开始担心下半年的“收成”了。曾经看上通州的大量需求被拒之门外，小李不断盘算着手里的有效客户。

　　□经纪人

　　收入短期内受冲击

　　“我的业绩算是同事里面比较少的，上半年的佣金提成差不多6万多，但目前来看，短期内肯定受影响，有可能这种影响会持续一段时间。”晚上八点钟还在上班的小李略显疲惫地说。

　　小李是通州临河里地铁站附近一家中介门店的经纪人，在通州限购政策出台之后，近几天门店一改往日的热闹，“我们统计了一下，之前掌握了大概200组客户，都有在通州置业的需求，但限购之后，也就剩下五六组有资格的客户了。从整个行业来说，估计得有八成的客户被通州拒之门外。”

　　据小李介绍，他一天打了不少电话，很多买方没有资格不买了，而很多想换房的卖方也不卖了，因为卖了就没资格在通州买了。这让小李心凉了一截。

　　与他一样，对近期收入不太乐观的经纪人还有不少。记者走访了通州北苑、梨园等多个区域的二手房门店，基本上都没有客户。“周一客户本来就不是很多，限购之后就更少了。”坐在西晒太阳的门店里，忙着约客户看房的徐璐(化名)汗水一滴滴地滑落。

　　“张姐，通州已经限购了，说明政府对我们通州非常重视，未来肯定很好。”徐璐热情地跟客户打着电话。

　　“额，您没资格了？好吧，打扰您了。”失落地放下电话，徐璐对记者表示，没办法，限购是不可抗力。“不过，我相信熬过这一段时间就好了，这是个缓冲期，有购房资格的人还是有的，我相信未来通州的前途非常好，所以会坚持下去。”

　　另外，记者在采访中还发现，很多已经谈得差不多的交易中断了。“我们有很多交易买卖双方都谈得差不多了，但现在只能停止，三方坐下来谈怎么解决。”梨园区域一家二手房的经纪人说。

　　□二手房业主

　　心态不一

　　与经纪人相比，业主的心态表现不一，着急卖房的试探性调价，而不着急卖房的则坚持原有的价格。

　　据我爱我家通州区域门店反映，8月15日通州二手房市场明显降温，二手房已经出现降价苗头，部分着急卖房的业主已经开始主动降价，降价幅度在10万——20万不等。

　　记者在采访中了解到，一些不着急用钱的坚持原来的价格，而本想卖一套在同区域买一套的则放弃了卖房。

　　我爱我家通州区域门店也反映，限购新政落地后第一个交易日，大部分改善型购房需求集体陷入沉默，受严格的限购条款影响，不得不取消改善计划。但对于部分着急改善的家庭来说，在短暂观望一段时间后，预计改善需求将向其他区域转移。

　　据链家地产介绍，部分业主的心理价位有所松动，惜售情绪有所降低，但并未出现大规模降价出售的现象，客户方面，购房资质问题使得购房客户大量减少，部分有资质的客户也产生了一定程度的观望情绪。

　　□二手房

　　成交将明显下调

　　二手房受到的冲击已经较为明显，多家中介机构的内部人士均透露，短期内起色的可能性非常校

　　据链家地产统计，上周末通州区大部分门店新增客户量和客户来访量均有一定程度的减少，部分有明确购房意向的客户因购房资质问题放弃在通州购房。

　　“我们估计交易量会降到年初一季度的水平。”伟业我爱我家分析师孔丹告诉记者。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，限购对于成交的影响，在9月份将明显表现出来，整体市场成交将在6-8月连续3个月突破千套后，再次回到500套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。“二手房市场的成交量也将明显下调，7月通州二手房住宅签约2100套，预计在限购后，每月通州二手房成交将下调到1000套以内。”

　　对于如何应对现有的市场，孔丹表示：“不会撤店，因为市趁的时候也并未跟风疯狂开店。”

　　□新房

　　连夜“抢收”搭乘政策末班车

　　就在政策出台的当天晚上，通州8项目连夜开盘。

　　据亚豪机构统计数据显示，8月第三周(8.10-8.16)北京住宅市场共有11个项目入市，相比之前一周增加4个，这一开盘项目量也创造了38周以来的新高。亚豪机构副总经理高姗认为，上周开盘项目的集中爆发，主要是受到通州新政的刺激。8月14日，北京市住建委、通州区政府联合发布通州“限购令”，并于次日开始实施，受到这一消息刺激，通州区8个项目14日连夜开盘。虽然均出现价格上调，平均涨幅为12.6%，但基于购房客群对区域发展前景的认可，在限购前夜抢搭末班车，各项目在开盘当晚均取得不错的认购业绩。

　　另外，从8月第三周普宅市场成交特征来看，通州区再次成为区域成交榜首。根据亚豪机构统计数据显示，上周通州区共实现成交493套，占到全市比重的23%，居各区县之首，这一成交量也创造了通州区近6周以来成交新高。

　　□商住项目

　　趁机抢市场

　　在住宅市场受到抑制的背景下，商住项目成交活跃。

　　记者在政策出台后的次日，在通州调查中发现，不少商住项目较为抢手。其中，保利大都会开盘当天，不少购房者被挡在了售楼处之外。记者于当天下午1:40左右在保利大都会的售楼处门口看到，二三十人撑着伞被保安拦在售楼处外面的街道上，还有购房者在车里等。

　　据一位购房者介绍，今年3月份就开始排号了，因上午没买上，被销售通知下午1点过去，但在外面近一个小时还被拦在外面。

　　与该楼盘同属运河核心区的通州富力中心7月18日开盘，300多套房源，仅仅3小时便已热销13.8亿元。

　　记者在紧挨着保利大都会的新北京中心售楼处看到，尽管是正午，但看房人依然不少。而位于临河里地铁站的华业东方玫瑰销售人员告诉记者，他一上午就卖了四套。

　　旗下有商住产品的某企业内部人士直言：看来要加任务量埃

　　亚豪机构的数据也显示，截至8月16日通州区共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交962套，其中商住类产品占比高达近50%。

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　　政策出台背景

　　8月14日出台的限购政策主要是针对通州的，这也是北京首次针对区县实施单独的限购政策，目的是为解决通州区定位“行政副中心”以来楼市的过热现象。

　　根据亚豪机构统计数据显示，2015年6月与7月，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)连续两个月维持在2000套左右，这两个月的成交量甚至超过前5个月成交量之和。而受到需求大幅回升的刺激，区域在售项目纷纷开始提升售价，部分项目涨幅甚至高达近30%。在整体市场处于稳步回升阶段，通州区可谓一枝独秀。

　　8月14日晚10点，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，决定在通州实施更严格的商品住房限购政策，提高区域购房门槛。新政于《通知》发布次日起执行，即8月15日起执行。

　　对于新政的影响，郭毅认为，由于需求基数遭到筛选，一定程度上将影响通州区普宅市场接下来的量价情况，尤其是对于新兴台湖板块，该板块是目前通州区存量最为丰富的板块之一，且远离规划中的“行政中心”板块，因此台湖板块未来量价走势将趋于稳定；而对于通州八通线板块以及运河新城板块来说，由于多为项目尾盘，未来新增供应较少，并且未来通州区域配套提升多能被“惠及”，因此“限购”反而会激发仍有购买资格的购房客加速入市。而老项目后期由于资金压力较小，因此仍将维持“高价”状态。