上海楼市要变天

　　【上海楼市要变天】在沪上楼市“暖意正浓”的当下，上海的管理层却给楼市浇了一盆“冷水”。10月12日，备受瞩目的计划出让地块——杨浦区新江湾城D7地块收到意外通知：中止出让活动。除杨浦区外，10月12日至10月14日，还有松江、青浦、嘉定3区等4处土地出让被叫停。那么，临时叫停土地出让是不是标志着上海楼市要变天了呢？

　　在沪上楼市“暖意正浓”的当下，上海的管理层却给楼市浇了一盆“冷水”。10月12日，备受瞩目的计划出让地块——杨浦区新江湾城D7地块收到意外通知：中止出让活动。除杨浦区外，10月12日至10月14日，还有松江、青浦、嘉定3区等4处土地出让被叫停。那么，临时叫停土地出让是不是标志着上海楼市要变天了呢？

　　上海房价一直在涨

　　中共上海市委10月9日下午举行的区县、大口党委书记季度工作会议上，市委书记韩正表示，“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。”韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。    同一天举行的上海市建设交通系统干部大会则宣布，上海市将市建委与上海市房管局合并。变相裁撤房管局，将市建委与房管局职责调整划一，对于上海的城市建设规划与土地出让、房价管理而言，将是一次全新的调整。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，这释放了上海收紧楼市调控的信号。

　　事实上，市委市政府对上海房地产市场的观点在今年7月初就已经开始发生转向。7月15-16日，在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上，下半年的房地产市场走势再度成为市政府关注的焦点，市委书记韩正指出：

　　一是加快转变经济发展方式，注重结构优化，下决心减少经济增长的“四个依赖”，尤其是减少对房地产业发展的依赖，坚定走创新驱动发展之路。

　　二是密切关注房地产市场走势，在支持居民自淄改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。

　　而上一次官方提及房地产有关话题是在今年3月“两会”期间，官方对于上海楼市的态度也较为“中庸”，起码没有明确提及“抑制非理性需求、房价已经很高”等类似的观点。据此，我们可以判断，7月初是官方对上海楼市政策开始出现收紧的第一个信号，而10月10日官方再次重申，说明上海楼市调控政策收紧已经迫在眉睫。

　　从上述调控政策指导方针内容来看，“减少对房地产业发展的依赖”并非第一次提及，而这项任务也并非一朝一夕可以做得到，因此，对于四季度甚至2016年上海楼市来讲不会影响太大，本次官方的表态的重点还是另外一点，也就是“抑制非理性需求、房价已经很高”、“上海房价已经很高，如果不坚持调控”，这对于四季度甚至2016年上海楼市需求结构的变化及房价变化趋势的关注度。

　　需要指出的是，从去年至今，上海市房价一直在涨。

　　从今年二季度以后上海楼市销售表现来看，2015年5月份上海市商品住宅成交总量达142.57万平方米，成为2010年以来“最强”5月，而在6月份更是达到了147.81万平方米，创下了2013年4月以来的月度新高。7-9月上海楼市“淡季不淡”，3个月商品住宅的平均交易量仍然高达133.58万平方米。

　　从上半年上海市商品住宅销售量价来看，由于房企的推盘计划基本与政策放量的“窗口期”吻合，导致二季度成交量迅速拉升，最终带动上半年楼市成交量价齐升。同策咨询研究部数据监测显示，1-6月商品住宅累计成交面积约610.26万平方米，同比上涨50.24%；由于个案价格上涨、成交结构推动、股市套利资金转投楼市等因素，今年上半年上海市商品住宅销售均价30926元/平方米，同比上涨17.47%。

　　从前三季度上海市商品住宅销售量价来看，同策咨询数据显示，1-9月上海市商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平方米，同比上涨18.20%。

　　从上述数据分析可知，无论是因为房价实际上涨，还是因为“330新政”之后成交结构推动，还是股市套利资金投资驱动等其他原因，前三季度上海商品住宅均价已经达到30000元/平方米以上，确实涨幅较高。从2015年商品住宅成交量来看，预计全年也至少成交1300万平方米，这个量预计将超过了市仇爆的2013年。

　　而对于这个变化早就有警示的不仅仅是上海市政府，国家发改委也在密切关注着上海楼市的动向。    6月17日，国家发改委司局级领导带队一行抵达上海，专题调研上海楼市的近期反映。座谈会下午2:40召开，持续了近4个小时。笔者有幸作为参与调研的人员之一，从中也关注到，发改委调研组关注的问题非常全面，涉及到上海短期房地产市场反应，尤其是近期深圳楼市大涨之后上海楼市反应、上海楼市限购政策走向等，同时，征集房地产市场持续健康发展的一些建议。

　　如今，上海楼市基本面好转已经成为定局，那么，无论是对于国家发改委，还是对于上海市委市政府，当意识到上海楼市基本面快速好转，当意识到未来尤其是下半年上海楼市房价会快速上涨之时，楼市调控政策出现“阶段性”收紧也是理所当然。从这个角度来看，我们也不难理解下半年至今上海市委书记韩正两次有关楼市讲话的含义。

　　四季度或2016年初有可能为上海楼市政策集中收紧的“窗口期”。

　　政策收紧怎么收？

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成将“拍卖叫停”事件看做是上海市政府对于楼市调控的明确表态，“就是告诉你们，八九十平方米的效型可以多建一些，动辄200平方米以上的豪宅不批了。”    事实上，上海市委书记韩正此前曾提出，上海市要把控制房价作为重要调控目标，并指出上海市房地产市场存在结构性问题。即办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市朝新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　关于新江湾城D7地块中止出让，业内人士普遍猜测是由于该地块十分有可能成为新地王，而恰逢近期官方刚刚喊话控房价，因此在这个敏感时期选择暂缓出让。业内人士分析，包括该地块等在内的多幅住宅地块被中止出让，是为了增加中效型比例。

　　上述人士亦表示，由于上海房屋单价已经较高，大面积的房价总价过高，大户型如果持续供应，可能会导致后期去化困难。

　　不得不提及的是，10月13日下午，上海市发改委已经召集了一批行业专家就上海市楼市走势进行了研讨。从会上传出的风向是，接下来一段时间，上海市楼市调控政策收紧的预期正在逐步加强。

　　近期上海土地市场尤其是宅地价格不断刷新“地王”，这与地方政府的楼市调控方向背道而驰，或许是导致调控收紧的重要因素。

　　同策咨询研究部数据监测显示，今年1-9月上海商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平方米，同比上涨18.20%。土地市场上，不久前，上海青浦赵巷一宗宅地拍出2.2万元/平方米楼板价，紧接着宝山大场镇一宗宅地拍出近3万元/平方米楼板价。成交价格均令业内人士直呼“看不懂。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，调控政策何时收紧，首要关注点在于库存去化周期及其背后的房价上涨压力，届时，上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。

　　从库存去化周期来看，当前尤其是二季度以来上海商品住宅市场成交量出现大幅回升，这也就意味着市场去化速度的提升，市场去化周期降低及去库存压力降低。

　　同策咨询研究部数据显示，从市场去化压力来看，截止9月30日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1238.17万平方米，但是，由于7-9月市场成交量幵未出现明显下降，去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至9.27个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，年内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

　　从四季度上海楼市走势来看，由于上海楼市已经没有去库存压力，市场去化周期已经下降到10个月以下，再加上房企冲刺年度销售业绩指标、地价推动市场热度升温等因素，四季度市场势必会再现买涨不买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情。

　　不过，今年 “330新政”以来，上海房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放(主要表现为上半年)，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支(主要表现为下半年，原本上海楼市就不需要央行的两次“双降”，但政策确实出台了，这对于上海楼市需求来讲将起到提前透支的作用)，如果房企据此以为未来上海楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　从政策面预期走势来看，今年下半年至今，上海市委书记韩正两次有关楼市讲话也透漏出未来楼市调控的走向，也预示着未来上海楼市调控政策会收紧，不可能一直下半年尤其是四季度的火爆行情。此外，从今年“930新政”有关降首套首付不在上海执行也透露出中央层面对于上海这样的一线城市房价上涨过快走势的担心。

　　因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好去年至今五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，丌要恋战市场(期待买涨不买跌的行情一直会持续)，增加四季度销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好明年市场应对策略，防止市撤境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　张宏伟认为，最有可能出台的政策就是调节土地拍卖方式，比如新出让的土地采劝限房价、竞地价”、“限房价、竞配建(中小套型住宅、保障房)”、重启最高土地竞拍49%溢价率的土地拍卖措施等，确保土地供应会为未来市场带来中小套型住宅。

　　以及针对办公用房、商业用房投资增幅过大、存量过大问题，一方面土地供应结构上会进一步调节；同时可能会进一步出台鼓励中小企业创业、创新等措施，以尽快消化存量。

　　不过，尽管市池暖，房企却不敢乐观。

　　来自克而瑞研究中心的《中国房地产企业月报9月刊》显示，在监测的20家房企中，恒大、保利、华润、龙湖、金地5家房企的9月销售金额环比下跌7%-26%不等，有10家房企销售金额同比下跌1%-34%不等。克而瑞研究中心指出，四季度房企业绩压力依然较大。    同策咨询张宏伟认为，从7-8月央行两次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。时间节点就在今年四季度或2016年初。因此，如果没有在今年四季度“未雨绸缪”，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业资金面也会因此遇到问题。

　　此外，张宏伟对2016年商品住宅市场也不看好，其认为上海官方政策开始转向，商品住宅市场收紧可能性很大。他指出，今年上半年是积压需求的集中释放，预计全年商品住宅成交量为1400万平方米左右，超过2013年。但下半年在央行双降、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。

　　结语

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，从上海市紧急叫停几大地块出让活动的现状来看，上海政府层面目前显然已经意识到问题的严重性，“上海房价不是不能涨，是不能过快上涨，市中心只要少涨一些，调控就算是成功了。地价上涨，自然会推动对未来房价上涨的预期，所以地价首先要平稳。”