热点二线城市库存再下滑 需防这些城市“接棒上涨”

　　导读：7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.5、9.6和14.7个月。相比6月份9.0、10.0和15.6个月的数值而言，三类城市均有加快的表现。南京、合肥和南昌等城市的存销比较小，这一数值都在5以下，尤其是南昌和合肥这一数值都低于2。此外、苏州、杭州、济南和厦门的存销比也都比较低，此类城市近期房价上涨压力较大。

　　今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，主要城市库存不断下滑，一些热点城市由于供应不足，房价仍面临较大的上涨压力。

　　上海易居房地产研究院发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年7月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24478万平方米，环比减少1.0%，同比减少5.6%。

　　这35个城市包括一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

　　报告显示，7月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2161万平方米，环比减少11.6%，7月份推盘节奏相比6月份有所放缓，体现出淡季效应。7月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中7月份新增成交量为2414万平方米，环比减少6.9%)。新增供应小于新增成交，所以促使7月份的库存出现了下降。

　　从反映去库存压力的存销比来看，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.0，该数值相比6月份10.5个月收窄了0.5个月的水平。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，观察历史数据，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。预计2016年第三季度该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价上涨压力仍然很大。

　　分城市类型来看，7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.5、9.6和14.7个月。相比6月份9.0、10.0和15.6个月的数值而言，三类城市均有加快的表现。

　　这其中，一线城市已连续19个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

　　二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要校三线城市存销比数据继续缩小，但相比一二线城市，依然较大。

　　从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为30个月，相比6月份有所提高。另外，类似西宁等城市的存销比也比较高。从数值上看，北海和西宁这两个城市去库存周期都超过了两年的水平。此外，济宁、烟台的存销比也都超过了20，总体上存销比较高的城市主要集中在三四线。

　　相比之下，南京、合肥和南昌等城市的存销比较小，这一数值都在5以下，尤其是南昌和合肥这一数值都低于2。此外、苏州、杭州、济南和厦门的存销比也都比较低，此类城市近期房价上涨压力较大。

　　根据国家统计局公布的7月份70个大中城市房价指数显示，从领涨的城市来看，2月前领涨均为深圳、上海、北京等一线城市，从3月一线城市收紧调控后，以厦门、合肥、南京为代表的二线城市名列前茅。尤其是厦门和合肥，这两个城市自今年3月后上演了领涨"二人转"。

　　不过，相比此前上涨幅度较大、目前房价已处高位的二线"四小龙"厦门、苏州、南京和合肥。南昌和济南此前的上涨幅度不多，后期在本轮房价"板块轮动"的特点之下，需要防止这些城市"接棒上涨"。

　　严跃进说，35城去库存周期总体上处于下行态势，到了7月份则继续下行，且处于历史较低水平，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。

　　他认为，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。部分城市虽然已经出台了限购等相关政策，但抑制房价的压力依然会比较大。从供给侧结构性改革等思路看，积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨。