碧桂园大肆举债撑大销售规模 物业公司分拆上市计划已上报

　　今年上半年，碧桂园排名再次跻身行业前三，规模实现增长，但盈利指标有所下降，公司财务负担急剧增加

　　正值夏末秋初的时节，早晚温差加大。

　　此时，也正值上市房地产企业发布2016年半年报，根据上市房企所公布的半年报业绩来看也是冷暖交加。

　　一方面，上市房企整体的净利润依然延续不断下滑的趋势；另一方面，部分上市房企业绩尚好，甚至还上调了全年销售目标，碧桂园就是其中之一。

　　今年上半年，碧桂园排名再次进入行业前三。这一幕似曾相识，三年前碧桂园曾跻身千亿房企，三年后再次跻身前三。这一次，碧桂园得益于中小城市房价上涨的大环境。

　　一直有着“三四线城市之王”的碧桂园对于一线城市将有着怎样的规划？面临着年底即将归还的166亿元永续债，接下来的碧桂园将采取怎样的措施还债？对此，《投资者报》记者采访碧桂园相关人士，得到部分解答。

　　规模增长但毛利率下降

　　根据碧桂园半年报数据显示，2016年上半年碧桂园总收入约574亿元，同比增长21%；销售金额为1250亿元，同比增长129%；合同销售面积约1564万平方米，同比增长85%。从而，碧桂园成为第三家半年销售破千亿的上市房企。

　　对于这一表现，碧桂园总裁及执行董事莫斌表示：“千亿之上只是一个新的起点。”

　　在年初之际，碧桂园公布全年目标时表示，要以1680亿元的目标跻身1500亿元房企阵营。现如今，碧桂园又将全年目标提升为2200亿元。

　　碧桂园业绩的高增长主要是得益于2016年上半年市场的火热，“五一”期间碧桂园全国11盘同步开盘，3天认购金额超过160亿元，其中4月30日当日的认购突破100亿元。

　　此外，在海外市场碧桂园的“森林城市”已售部分净利率水平高于国内，截至目前推货量为127亿元，销售金额也超过100亿元。

　　据碧桂园相关人士介绍，今年上半年“森林城市”的毛利率是21%，该项目的销售均价为7999元，这个销售价格比结算时高出1500元。

　　销售收入是衡量房企规模的核心指标，然而毛利率才是衡量房企竞争力的重要指标。虽然碧桂园总体的规模在快速增长，但其盈利指标却有所下降。

　　根据半年报数据显示，碧桂园的毛利率和净利率指标有所下滑。2016年上半年碧桂园的毛利率为21%，同比下降2.2%；净利率为10.8%，同比下滑0.6%；核心净利率为8.6%，同比下降1.7%。

　　不过值得注意的是，碧桂园今年上半年在香港市场股价的表现还可以。

　　《投资者报》记者根据wind数据统计显示，1月1日至8月24日，碧桂园上涨了21.7%，而同期恒生指数的涨幅为4.14%。同样在香港上市的龙湖地产、恒大地产和华润置地分别上涨6.92%、下降16.72%和下降6.42%。

　　一线城市重在参与

　　碧桂园想要实现2200亿元的目标，拿地必然是最重要的选择。

　　回看碧桂园上半年拿地情况，其上半年获得土地预期建筑面积为4385万平方米，总地价728亿元。

　　截至6月30日，碧桂园国内可销售的面积为1.17亿平方米，其中有52%瞄准一二线城市，另外48%深耕三四线城市。

　　据碧桂园相关人士介绍，接下来碧桂园的目标市场为一二线城市的新购土地占比达62%。下半年土地获取现金支出预算大概四百亿，将继续加强一二线城市的战略布局，深耕三四线城市核心地段。

　　莫斌认为，碧桂园在三四五线城市的定位是改善型需求，这些需求是存在的，只是暂时没有提供出相应的产品，只要碧桂园抓住这些需求，三四五线城市还是大有可为的。

　　在碧桂园2016年上半年业绩发布会上，碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌表示：“对于一线城市的土地，碧桂园一直都说审时度势，公司的要求是做一个成一个。”

　　莫斌补充说：“对于一线市场，碧桂园重在参与，看一看别人为什么能拿到地王，为什么能赚钱，到底是胜在对市场的盘算还是产品竞争力。这些都会让公司在土地拍卖上有更多的经验。”

　　据碧桂园相关人士介绍，截至6月30日，碧桂园未售部分土地储备，一二线城市在下半年及以后可提供5201亿货量，三四线城市可提供3877亿货量。

　　对此，兴业证券研究报告指出，碧桂园未来销售仍将保持在较高的水平，倘若完成2200亿元的目标，全年将增长56.9%。

　　分拆物业与布局保险

　　上半年，碧桂园的物业管理及社区相关业务也正在助力利润增长。

　　数据显示，碧桂园上半年的物业管理分布签约管理面积约2.29亿平方米，共覆盖国内27个释197个城市。其中，物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，共服务全国约100万户业主和居民。

　　另外，上半年碧桂园的物业管理及社区相关业务的收入约9.69亿元，同比增长7%；经营利润约1.87亿元，同比增长127.5%。

　　莫斌表示，目前碧桂园正在筹备物业管理板块的分拆上市。

　　据了解，碧桂园自去年4月便引入中国平安作为战略合作伙伴，目前已有实质性发展。比如：平安经纪人协助碧桂园300个项目开发客户资源，贡献合同销售额为35亿元。

　　在发展战略方面，碧桂园目前已成功入股天图资本、易盟天地和陆金所。其中，易盟天地是一家致力于构建一站式全封闭家庭服务的平台。

　　那么，目前碧桂园将物业管理公司分拆上市的进展如何？

　　其相关人士对《投资者报》记者表示：“该计划已上报，但具体时间表目前还没有。”

　　此外，碧桂园在研究分拆上市的问题之余，也在研究金融业务。

　　据了解，碧桂园在4月份就曾参与竞购香港大新人寿，但最终被泰禾集团“截和”，导致空手而归。不过，碧桂园并未就此打退堂鼓。

　　据相关人士表示，碧桂园未来依然会布局保险公司，不过至于怎么布局，目前仍需进一步研究。“公司未来将聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，打包打造物业开发、社区配套、投资与金融在内的三大业务板块，形成覆盖客户全生命周期的资源整合平台。”

　　财务负担增加

　　招商证券研究报告指出，碧桂园积极扩张土地储备将帮助提升合同销售，预计2016年达2000亿元。但目前盈利方面的提升还不明显，同时碧桂园的财务负担也在增加。

　　据了解，由于上一轮的扩张，使得碧桂园的债务被拉高。

　　2015年年初，碧桂园设定的拿地金额为200多亿元，但到去年年末，其拿地金额超出预期一倍多，达到500多亿元。

　　随后，碧桂园便发行了大量的永续债，直至2015年年末，碧桂园永续债规模从2014年的30亿元增长至196亿元。相关数据显示，截至2015年年末，碧桂园总有息负债规模从2014年的640亿元增长至1100亿元，同期净负债规模从2014年的370亿元增长至610亿元，净负债权益比从2014年的65%上升至94%。

　　今年上半年的数据显示，碧桂园上半年的总资产为4242亿元，总负债为3317亿元。如此算来，上半年碧桂园的负债率为78%，对比2015年年末75%的负债率水平增加了3个百分点。

　　此外，半年报显示，碧桂园的其他借款、优先票据和公司债券分别约为518亿元、213亿元和237亿元。银行及其他借款中，于一年内、一至五年内和五年后偿还的借款分别为177亿元、337亿元和3.48亿元。从负债方面来看，碧桂园的净借贷比率相较于2015年年底增长2.6个百分点。

　　碧桂园首席财务官吴建斌表示，截至今年4月份，碧桂园已还清30亿元的永续债，余下的166亿也将在年底逐渐还清。“计划会在9月份前后陆续还掉，今年永续债这个产品暂时是不想用了，因为成本比较高。”

　　但到底采用什么措施还债？记者在采访碧桂园相关人士时未能得到答复。

　　那么，碧桂园下半年将采取怎样的措施优化债务结构？吴建斌对此指出两个平衡：一是把短期负债和长期负债做一个平衡；二是把国内融资与境外融资做一个平衡。