楼市中期调控关键在于认清风险

　　从量价走势来看，楼市已全面回暖。但这种回暖会在未来几个月蔓延至广大的三、四线城市，带动库存消化和开发回升，助推经济好转，还是驱动资产泡沫形成和扩散，并严重冲击经济和金融？从近期各地楼市政策动向、业内观点及媒体信息来看，似乎更关注楼市风险和资产泡沫。相关部委也马不停蹄地赴各地调研，焦点在楼市风险及其对经济金融的冲击。笔者认为，首先应对当前楼市基本态势有一个清醒的认识，这是决定中期楼市政策基调的前提。

　　长期视野下，房价由经济和收入决定。2005-2016年，全国新房价格年均增长8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，GDP增速远超同期房价涨幅；2005-2016年，全国城镇房价收入比平均值为7.15，即城镇家庭7年收入可购买一套房，没有明显超出国际水平(6-7年)。因此，全国范围的楼市泡沫有限，楼市风险仅限少数城市。根据百城房价指数，今年上半年房价同比上涨超过10%的城市，主要集中在东部三大都市圈，以及内地省份单中心城市，如武汉、郑州等。

　　2014年，居民中长期贷款(主要是房贷)余额增速仅为17.5%，到今年上半年就达到了30.9%，创2010年以来新高。房贷快速增长，居民债务率和杠杆率也快速攀升，居民部门债务率(居民部门存量债务/GDP)从2015年的17.1%上升至今年上半年的40%，存量房贷占GDP比重从2011年的15%升至今年上半年的24%。尽管杠杆率和债务率在发展中国家中处于中高水平，但明显低于2007年“次贷”危机前美国的水平，也低于上世纪90年代楼市顶峰时日本的水平。

　　再考虑到我国以银行间接融资为主导，可以判断，居民债务率和杠杆率并未大幅度偏离理性状态，居民资产负债表尚健康。同时，尽管部分中介、互联网金融、中小银行发放“首付贷”、房屋增值再贷款(如“房抵贷”)，在差别化信贷政策外“加杠杆”，但这些业务刚起步，且近期七部委文件已将其认定为非法。另外，各大银行房贷业务基本没有“零首付”的情况。因此，居民整体杠杆水平可控，即便未来加息或房价下跌，居民大面积“断供”的可能性很低。

　　此外，房价有全面上涨之势，但开发商补库存(土地购置、新开工)的积极性似乎并不高。2012年以来，开发企业土地购置面积连续4.5年负增长。今年上半年，重点城市土地市场火热，但并未带动全国范围土地市场回升。自2015年6月全国土地购置面积同比跌幅连续12个月收窄后，近两个月跌幅明显扩大；2014-2015年，全国房屋新开工面积连续2年下滑，年均同比跌幅达到15.5%。今年年初，新开工强劲反弹，但随后势头渐缓，新开工增速连续4个月下滑。

　　开发商补库存积极性低，主要原因在于潜在库存过大。近10多年来，房屋施工面积一直保持快速增长。截至2015年底，商品房和商品住宅施工面积相比2010年分别增长81%和62%。潜在库存集中在三、四线城市，2010-2011年，由于600多个三、四线楼市快速发展，这两年全国房屋新开工和施工面积年均增速分别达到41.2%和30.7%，土地购置面积年均同比增长也达到15%，为潜在库存增长最快时期。2015年以来，热点城市楼市火热，但占潜在库存70%的三、四线城市仍低迷。

　　城市化“下半场”，三、四线城市人口净流出已不可阻挡，而低端出口下滑和“去产能”将导致绝大部分三、四线城市以及部分二线城市工业前景不容乐观，工业增加值或将出现负增长。受产业和人口双重夹击，三、四线城市和部分二线城市楼市将继续疲软，这是开发商补库存积极性不高的一个原因。另外，2015年以来，重点城市楼市明显回升，但多数开发商认为，这是降成本、加杠杆和高地价所致，未来难以持续，这是开发商补库存积极性难以提振的另一个原因。

　　由此，尽管热点城市今年前8个月房价同比上涨20%-40%，土地价格攀升更快，楼市供销两旺，但仅集中在少数城市。全国看，相比本轮楼市启动前的2014年，新开工和土地购置面积分别下降7%和38%，相比2013年的历史峰值分别下降47%和67%。因此，热点城市实施紧缩性措施，在建面积体量大的二、三、四线城市不会受到多大冲击，反而缓解资金“东南飞”对内地楼市的虹吸。

　　总体看，热点城市调控对全国经济影响不大。但如果热点城市继续“挤牙膏”、“半心半意”式调控，在信贷和地价拉动下，今年楼市量价、新开工和开发投资将接近或击穿2013年公认的历史顶部，需求透支有可能导致2017或2018年楼市明显回调，彼时对经济的冲击将比现在大的多。更重要的是，在低利率刺激下，居民杠杆快速攀升将恶化投机炒作，也将带来巨大的金融风险。

　　笔者以为，当前乃楼市调控最佳时机。这种调控思路要本着对中国经济安全、经济转型和金融稳定大局负责的考虑，发挥“央地”两级政府的主观能动性，启动针对二套及以上住房的限购和限贷措施，结构性降低杠杆，将热点城市投机炒作需求清除出去。同时，提高地方调控的积极性，针对人口向三大都市圈集聚的趋势，要加速都市圈内跨区域轨道交通建设、公共服务“补短板”和均等化的力度，将楼市需求引向这些区域，并以合理需求替代投机需求，促进新型城镇化和都市圈引领增长，对冲楼市下滑对经济的冲击。