集体土地进军住房租赁 配套措施亟需完善

　　以全国土地改革试点佛山市南海区为例，其出台的相关法规规定，农村集体建设用地必须在完成土地确权、整备之后才能入市流转。

　　住房租赁市场再兴波澜。

　　8月28日，国土资源部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)，根据方案，北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市将作为首批试点，利用集体建设用地建设租赁住房，主要供给新市民。

　　两部委表示，此举是要构建购租并举的住房体系以及城乡统一的建设用地市场。

　　在新政颁布之前，商品房开发必须经过征地环节，不少农村集体土地首先要成为“城镇国有建设用地”，才能变更土地性质，变更为商业或住宅用途。此次政策实施之后，集体用地将无需再经过“征地”环节，就能直接建设租赁住房。

　　从20世纪80年代开始，半公开形式的土地使用权转让在珠三角一直存在，对此地方政府也基本采取“不支持”“不鼓励”“不干预”的态度。虽然是常态，但法律风险一直存在。

　　如今，新政不仅让租赁房的建设成本将会极大降低，也让曾经的“灰色地带”变得更加明晰。

　　集体租赁的紫南村样本

　　7月中旬，佛山住建发布的《佛山市关于开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场的实施方案》中就明确指出，将通过多种方式保证租赁房的市场供应。其中，在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目亦被作为措施之一写进去了。

　　在佛山市禅城区西部的全国十佳小康村—紫南村，住房租赁的政策村子里扎根，已经是第三个年头了。

　　2015年10月，紫南村村民大会通过《紫南村房屋限制出租管理暂行规定》，紫南村辖区内的各自然村房屋将不能对外租借给外来人员居住或使用，外来人员统一集中租住于紫南员工村。

　　这一条规定，得到九成村民近4400票的支持而通过。

　　在紫南村党委委员罗永秋看来，方案能够落地还是在于村民的集体意愿，“虽然每年损失了一部分租金，但村居里面环境得到了明显的改善，而且因为员工村和周边配套设施的建立，出租土地带来的收益能够抵掉减少的租金收入。”罗永秋告诉时代周报记者。

　　如今，紫南村近6000名“新紫南人”，都已经入住小区式管理的紫南员工村和贤德人才公寓。其中紫南员工村每平方米租金单价只有10元每月，主要面对中低收入的外来务工者；贤德人才公寓每平方米租金约为20元每月，入住人群以附近陶瓷城上班的白领为主。

　　据罗永秋介绍，上述两个地块均属于紫南村集体所有，并通过土地出租的方式租给发展商，由发展商负责设计和建设，最终双方按比例分享租金收入。房屋的租金定价由市场确定，其价格和周边地区的租金价格基本持平。

　　紫南村对于租户基本不设任何限制条件，但入住的轮候时间长达六个月。尽管如此，其整洁的居住环境还是受到了附近外来务工者的欢迎。对此，罗永秋说：“我们有一套自己的审核标准，对于入住期间不遵守文明公约的租户，都会选择不和他们续租。同时我们的租金已经包含了物管的费用，整个小区的环境保护也就更有保障。”

　　罗永秋向时代周报记者透露，员工村和人才公寓的租金对于村里出租土地的收益只是九牛一毛，人群集聚带来的商业租金的升值才是支撑紫南村近几年分红不断增加的关键。仅在2016年，紫南商贸城就为村集体带来超过2000万元的收入。

　　“如果没有配套设施和运营管理，员工村和人才公寓也没有办法发挥自己最大的价值。”罗永秋说道。

　　一年增加超过2000万收入

　　在佛山禅城区某城中村，得知新政颁布以后，该村支书叶尚明(化名)兴奋了足足一晚：“我是晚上得知这个消息的，知道消息之后我既兴奋，又担忧，结果两点多才睡着。”

　　叶尚明和他的团队早已完成了带领村民富起来的目标。但是，随着周边经济的不断发展，出租集体土地作工业用途的瓶颈已经显现：由于周边路线限制货车通行以及佛山的土地和人才成本不断上升，很多工厂都已经逐渐迁出，土地的空置率不断提高。

　　“这里近100亩的土地都已经空置了，原本在这里的几家工厂都已经逐渐搬出去了。”

　　叶尚明告诉时代周报记者，对于面临发展瓶颈的集体土地而言，过去粗放式发展方式的问题已经开始逐渐凸显，此次让集体土地进入租房租赁，或许可以一举解决土地集约化发展和建设用地不足两个问题。

　　“如果把这些集体土地变成租赁房，我们的收益能够从大概5万元/亩上升到接近15万/亩。”叶尚明向时代周报记者算了一笔账，他们有近200亩的土地能够建设租赁房，若把这些土地都建成租赁住房出租，村委会一年就能够增加超过2000万元的收入。

　　对住房租赁公司而言，这也是一个难得的发展机会。据时代周报记者了解，包括建鑫住房租赁平台、世联等，都已经开始在进行与村集体用地合作建设租赁住房项目。

　　“集体土地与公开招拍挂的出让土地之间有巨大的价差：集体土地的单位价格可能只有出让土地的四分之一到五分之一。这样的低价，将会有效降低我们在建设租赁住房时的资金压力。同时，更低的成本价格，能够让我们为市民提供更低的租金价格，这也符合住建部门对我们的指导意见。”作为佛山国有住房租赁平台，佛山市建鑫住房租赁有限公司董事长蔡宇在接受时代周报记者采访时曾表示，低廉的用地成本是他们对集体土地青睐有加的主要原因。

　　“除了集体土地所有者、租客和房屋租赁公司，这项政策还将会推动已经提及多年的土地财政改革。”一名资深房地产高管向时代周报记者进一步指出，房屋租赁所带来的现金流收入是稳定且持久的。随着新增供应的增加，收入也会呈上升态势。这个增量反过来也会推动区域公共配套建设。

　　解决土地确权

　　如何引导集体土地完成确权，也将成为集体土地入市前的重要一关。

　　以全国土地改革试点佛山市南海区为例，其出台的相关法规规定，农村集体建设用地必须在完成土地确权、整备之后才能入市流转。

　　根据佛山市国土局发布的数据显示，截至2013年5月底，佛山市累计完成农村集体土地所有权确权到村民小组(经济合作社)3743个，发证完成率99.28%，农村集体土地所有权确权登记发证应发证宗地数为24576宗，已完成发证24301宗。

　　尽管取得了不少成果，但土地确权工作远没有想象中那么顺利。

　　叶尚明告诉时代周报记者，他们村就有一块因为历史遗留问题而导致所有权存在争议的土地。

　　“80年代中期，地块由耕地改造成厂房，并低价出租给当时的乡政府办乡镇企业，由于没有签订明确的合同，目前该地块的使用权究竟属于村小组还是行政村存在争议，确权也一直搁置。”叶尚明告诉时代周报记者。

　　“不处理土地确权问题，不但土地所有权难以转移，整条村的人心都会散掉。”紫南村党委委员罗永秋也表示。