房价的最大杀器是利率

　　近日，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流，有银行甚至上调20%。更有意思的是，央行营业管理部明确表示支持北京房贷利率的调整。

　　不仅仅是北京，近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象，可见从利率角度进行房地产调控已经成为高层的共识。用利率调控房价，而且是在部分地区由银行主导，政府鼓励的方式是此轮调控的一大特点。今年北京房贷利率的调整经历过好几个阶段：在年初，北京地区首套房房贷利率从8.5折上调到9折；“3·17”新政后，首套房房贷利率从9折攀升到9.5折；5月初，多家银行首套房房贷利率回归基准利率；6月5日，民生银行将首套房房贷利率上调到基准利率1.1倍。

　　房贷利率从基准利率8.5折到目前的上浮10%，这个提高幅度不可小觑。有媒体算过一笔账，按照首套房房贷30年、利率执行8.5折来计算，购房者每贷款100万元，月供为4872元。如果按照首套房房贷期限25年、利率1.1倍计算，购房者每月需还款6075元。首套房贷款期限25年、每100万贷款，利率上行1.1倍房贷较此前8.5折利率时每月多还1203元。这个成本的上升，不论是对刚需还是投机者都是非常重的负担，对于购房需求的遏制效果必然是很明显的。

　　我国房地产的调整由于各种复杂原因，土地制度和货币政策很难有实质性的突破，对于飙涨的房价，政府基本还是行政性的打压措施，从购房资格、提高首付比例、增大福利性房源的供给等等，但是这些手段从短期来看有效，长期来看很容易成为压低房价，为投资者提供抄底入场的机会，有时由于行政性打压房价过度，会引发经济下行，政府不得不取消限购政策，甚至恢复各种优惠政策，最终房价爆发式上涨，让投机者钻了空子，让遵守政策者吃了亏，政府的权威性也受到损害，原因其实还是在货币上。

　　利率是资金的价格，是投资者购买某项产品或者资产首要考量的因素，尤其是对于投机者，他购入某项资产，必须在资产未来的收益和资金成本之间做出考量，而利率正是这个考量最重要的砝码。一旦利率提高，不仅仅购房成本上涨，而且由于房价需求减少，房价上涨缓慢或者下跌，会导致其利润减少或者亏损；而过低的利润，就会逼迫老百姓从银行里拿出资金去投入房地产市场，因为存在银行里的钱是缩水的，飙涨的房价会让投机者赚得盆满钵满，最近几年房地产的发展史，充分证明了这一点。

　　然而对于货币政策的制定是否要参考资产价格，目前在学术界还在争论，由于资产价格波动过于剧烈。目前中国由于实体经济疲弱，央行还不会大面积提高基准利率，同时，由于三四线城市房地产库存过高，还需要激发三四线城市的需求，因此只能提高上涨过快城市的购房利率。中国目前实行的在部分地区提高利率是一个很好的尝试，也可谓通过货币政策抑制资产价格的一个尝试。