回望2020，REITs(不动产投资信托基金)格外引人注目。

　　这一年，监管部门相继出台基础设施REITs等文件，国家发改委组织近30个公募REITs项目答辩。

　　完成顶层设计与核心配套文件，并积极开展试点前期工作，2020由此被业内人士称为内地REITs元年。

　　这是一个潜力巨大的朝阳行业。以内地超百亿的基础设施资产存量计算，仅仅将其1%证券化，就足以撑起万亿级规模的基础设施REITs市场。

　　更多从业者还希望REITs从基础设施领域起步，逐渐进入商业地产领域——这将是去杠杆、去地产化背景下，地产行业新一轮重塑的良机。

　　问题在于，万亿级市场即将开闸，如何迎接REITs红利？

　　平稳跨越疫情的REITs

　　什么是REITs？作为实物资产的证券化方式，REITs自上世纪60年代在美国发轫，在全球40多个国家和地区获得长足发展。

　　“集资买房，分享收益。”对投资者来说，REITs的噱头够足，能够实现“百元当包租婆”的美妙梦想。

　　REITs，即把实体经济中，能收取租金的实物不动产进行证券化，并在证券市场上市交易。

　　换句话说，买一套价值千万的商铺，投资门槛较高。但基金管理公司可以把商铺的产权切割成更小份REITs，降低门槛卖给更多的持有者。

　　这样的不动产，可以是商铺、酒店、写字楼、医院、仓库等，也可以是道路、桥梁、地铁等基础设施。交易过程中，卖出者获得了充分的资本流动性，而买入者则收获了不动产的租金。

　　戴德梁行联合中国房地产业协会联合发布的《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》显示，日本、新加坡、中国香港三地，合计占到亚洲整体市场份额的93%。

　　从综合收益来看，过去五至十年间，中国香港上市REITs的年化综合收益率普遍高于新加坡和日本。随着疫情渐好，香港多只REITs跨越风暴，重回增长赛道。可以说，在“凶险”的港股中，以领展房地产投资信托基金为代表的11只REITs，是现金流佳、派息稳定的代表，可以长期持有。

　　正因港股REITs欣欣向荣，市场对推出内地版REITs的呼声已久。

　　区别股票的“金融炼金术”

　　已经有10多年发展史的港股REITs，可以为刚刚起步的内地REITs提供镜鉴。

　　以亚洲资产规模最大、香港成立时间最早的领展为例，它把90%以上收益作为股息定期分配给投资者。在上市第十年时，领展每股派息总额已超过2005年的上市成本。

　　领展的成功，来自于对底层资产的翻新与升值。上市之初时，领展收购的资产多是落成三四十年的社区商场物业，外貌陈旧、设施落后，通过多年不间断的循环改造，领展让持有物业转型餐饮、菜场、超市等，租金大幅提升，资产价值随之上涨。

　　得益于刚需性质，拥有大量停车位的领展现金流也有“保险栓”。成立16年以来，领展股价涨幅超过11倍，跨越2011年欧债危机、2015年A股股灾与2018年A股熊市等诸多危机，走势异常坚挺。

　　可以说，领展是零售REITs的典型代表，它体现出REITs盘活实物资产、方便个人投资者参与、强制分红、具有抗通胀性等特点。

　　事实上，REITs并非只有零售一个类别。按底层资产划分，REITs还能细分出写字楼、公寓、酒店、医疗健康、工业等多个类型。

　　如持有广州国际金融中心的越秀房产信托基金，是写字楼REITs的代表，富豪产业信托则持有大量的酒店类资产。美股REITs更加包罗万象，MPW覆盖医疗类不动产，BEP主打风电水电类资产，ACC则拥有学校类不动产等等。

　　类REITs的商业尝试

　　与成熟REITs市场产品相比，内地的房地产信托投资基金在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异，因此被冠以类REITs之名。

　　新世纪以来，中信启航、苏宁云创、天虹商场、鹏华前海万科等多家公司，就开启了类REITs的尝试。它们大多以持有物业的股权、贷款债券等为底层资产，以非公募方式进行。数据显示，截至2019年底，国内商业不动产资产证券化市场共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元。

　　不过，在业内人士看来，已经日臻成熟的类REITs产品，并不是真正意义上的REITs，原始权益人仍然将其视作一种融资工具，而不是一种真实的资产出售，因此发行这些类REITs产品前进行的评级过程中，依然无法脱离强势的主体信用。

　　除此之外，仅对机构投资者开放、转让门槛高、缺乏相关法律规定等障碍，也阻碍了类REITs产品的进一步发展。

　　在此情况下，主动“走出去”，操盘海外REITs项目，为将来内地开闸做准备，不失为一种理智选择。

　　1月4日，海航投资发布公告称，基于加速打造REITs投资平台等多方面因素考虑，计划增投海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业(以下简称“恒兴聚源”)LP份额。而作为股权投资基金的恒兴聚源，与铁狮门合作投资曼哈顿34街的REITs项目。

　　由于曾成功发行上海证券交易所第一单、资本市场第三单类REITs产品，海航投资增投恒兴聚源，不仅将增加境外REITs的投资规模，也将有效发挥优势经验，实现业务协同——这无疑将拓宽中国公司的REITs之路。

　　如何接住REITs红利？

　　研究机构指出，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》等文件的出台，标志着中国基础设施公募REITs试点正式起步。

　　国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏便指出，我国多年基础设施建设和租赁房建设形成了地方政府的大量不动产资产，同时也形成严重的债务负担。在当前经济形势下，需要用REITs化解地方政府与企业的高负债，为经济发展注入新的投资。

　　因此，首批公募REITs产品主要投资项目以稳健型资产为主，集中于工业园区、仓储物流、交通能源、符合区域产业方向的商业物业及重大基础设施等领域。

　　而在未来，尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放，但随着基建公募REITs的发展落地，基础资产类型或将扩容。

　　商业地产REITs的落地，因此被寄予厚望。从现实需求来看，内地商业地产单体较大，导致流动性较差，REITs正好可以将稳定的优质商业资产，转化为社会资金所持有，资产流动性问题迎刃而解。从REITs的初衷来看，它最早也是为提升商业物业的流动性而诞生。

　　届时，谁能接住REITs红利？以海航投资为代表，同时拥有境内类REITs和境外REITs实战经验的上市公司，或将抢得先机。

　　目前，美国房地产市场在疫情之下逆势上扬，曼哈顿34街REITs项目施工稳步推进，国际银行、金融公司、投资公司、资产管理公司等潜在租户，而另一个纽约梅西百货两大REITs项目，租金更低，楼层空间设计更符合创业公司的需求，其项目装修也在加速推进中。

　　正如业内人士指出，凭借丰富的项目实操经验、纵跨中西的全球视野、放眼全球的投资理念，海航投资构建体系完整的商业闭环，开启内地商业地产REITs的新时代。