一线城市房价要开跌？别想的太美了

　　来自深圳市规划和国土资源委员会的消息，7月，深圳新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅；如果从成交量上来看，今年上半年，深圳新房成交量为23170套，与去年下半年相比，环比下滑33.14%。其中，二季度新房成交量7852套，环比一季度，几近腰斩。面对深圳房地产市场首次出现“量价双跌”现象，有学者认为这是一线城市房地产市场拐点的初现。真的会这样吗？

　　深圳楼市短暂调整

　　深圳出现“量价双跌”主要有以下原因：

　　1。“3·25”楼市新政效果初显。由于去年后半年和春季之后深圳房价像脱缰了的野马一路狂奔，当地政府不得已出台了楼市新政：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。

　　这些政策的出台在一定程度上遏制了深圳房价上涨的势头，就像北京刚出台限购的措施一样，短期内会对房价形成压制作用。

　　2。投机性购房需求在向刚需转换。去年开始深圳楼市的疯狂拉升主要是投资性需求为主，而到了一定价位之后投资性需求逐渐减退，开始转向主要以首次、换房刚需，以及长期投资者为主。这部分购房者会更加理性，且数量因为房价高企因素购买力也较投机性需求减少许多。这就会出现成交量出现下滑的局面。试想，哪有那么多老百姓(行情603883,买入)为了一套房子首付上百万，月供两万多，以深圳正常工薪阶层来说，肯定是办不到的。

　　3。还有一点重要的是，最近中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，防止系统性金融风险的发生。嗅觉灵敏的人已经体会到了管理层的意思。可以很明确的是，决策层已经意识到了：一线城市房地产泡沫吹得过大，资产泡沫过重，会给我国的银行体系的安全带来隐患。

　　北京上海等一线城市不见掉头迹象

　　那么深圳楼市“量价双跌”是不是其他一线城市也是这样呢？

　　根据中国指数研究院发布的最新报告显示：2016年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米，第12个月出现“双涨”。环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。同比上涨12.39%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅双双扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。

　　值得一提的是，与去年7月相比，十大城市住宅价格同比上涨17.19%，涨幅扩大1.21个百分点。十大城市除成都以外，其余9个城市同比均呈上涨之势。 其中深圳上涨41.15%，居首位；南京、上海、武汉涨幅超过20%；北京、天津、杭州涨幅在10%至20%之间；广州、重庆(主城区)涨幅在10%以内。如果从环比来看，北京、上海等十大城市7月份(新建)住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.20%，涨幅较上月扩大0.68个百分点。

　　现在的情况很明显：一线楼市的房价依然处于上涨通道，只是房价上涨比以前稍微有所趋缓罢了。

　　短期支撑房价上涨因素依然没有改变

　　1 货币宽松政策依然持续

　　随着流动人口增速的下降，房价受资金面的影响开始上升。如果说2010年的房价上涨主要是年轻人口的刚性购房需求的话，2011年之后更多表现为一种货币现象。中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。想对应的是，一线城市的房价一路上涨，房价上涨的幅度几乎和货币发行涨幅不差上下。

　　值得注意的是：货币政策至今没有要收紧的倾向，尤其是当前CPI还处在低位的当下。就在今天上午发改委表示下一步会择机进一步降息降准，可发补贴促居民购房。如此宽松的政策你指望房价下跌迎来拐点是不太现实的。如果你是个有心人，你一定会发现一个规律，当货币宽松政策开启也就是开始降息降准的时候，往往就是房价拐头向上的时候，与之对应的是如果开始加息加准往往是房价拐头向下的时候。回顾2010-2015年这5年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，2015年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。有研究机构统计，期间(2010年年末至2015年11月)，一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。一线城市中，深圳市新建商品住宅价格上涨77.2%，为全国之冠。

　　2 投资渠道匮乏房子可保值增值

　　无论是企业还是个人，现在大家都在寻找好的投资渠道。但是好的投资品种少之又少。股市从年初股灾以来一直出去盘整震荡状态，进耻难有好的投资回报；前两年风靡市场的P2P因为监管趋严各种问题不断暴露，跑路丑闻不断；而银行理财产品每年也只能博得不到5%的收益率……

　　而与之对应的房地产市场，尤其是一线城市的房地产市场，同比连续12个月上涨。试问能有什么投资品种有如此的诱惑力。资本都是逐利的，辛辛苦苦辛苦做实业一年还不如买进一套房子放上一年呢，轻松百万进账跟闹着玩似的。

　　一线楼市如此火爆的行情，而有没有好的投资渠道，且当我的社会福利和保险较差，老百姓势必会房子作为保值增值的投资品种。

　　3 一线城市资源高度集中

　　房价高涨的地区，往往是各类资源高度集中，人口大举流入的地区，移民数量占到总人口的比重甚至超过50%。以北京为例，包括教育、医疗等各类资源高度集中，老百姓为享受到这些公共服务不断地聚集。而如果想在这个城市生活下去，买房也是必须的，这些年轻人往往把老家父母亲戚的钱都用光了，在一线城市付了首付。这在一定程度上是集全国之力推高一线城市的房价。

　　著名财经评论人叶檀指出：“北京、上海等资源高度集中的城市房价是不可能下跌的。”

　　综上，就目前而言，很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。房价持续上涨的背后因素更多地表现为一种货币现象，货币政策的风向成为影响房价的主要因素；而房子保值增值的功能和当前一线城市各类资源的高度集中使得一线城市房子备受青睐。

　　我们从过去10年中国楼市量价曲线看，调控新政出台，短期内将打压成交量，房价高位盘整，缓慢下滑，等新一轮上涨，如此循环往复。

　　对于深圳楼市当前的表现，笔者认为更多的是对当地房产新政和去年开始的疯狂上涨之后短暂盘整修复，如果以此就认为一线城市楼市迎来拐点为时过早。