上海银监再发文整顿楼市信贷 银行将设“中介黑名单”

　　【核心提示】过去一年，由于对杠杆资金的助推使得房产中介走上了市场的风口浪尖。在这过程中，商业银行作为合作业务的一方，其筛选业务的标准也需要进一步“严格化”。    《第一财经日报》记者了解到，近日上海银监局下发《上海银监局办公室关于进一步规范辖内商业银行与房地产中介机构业务合作管理的通知》(下称《通知》)，进一步规范银行业金融机构与房地产中介结构业务的合作管理。接近银监的人士表示，该《通知》的下发是为了重申此前上海市政府下发的楼市“325新规”。新规严禁房地产开发企业、房地产中介机构从事首付贷、过桥贷以及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。

　　此次下发的《通知》进一步强化了对房地产中介机构业务合作资质的审核，并实施了黑名单制度。一旦房地产中介机构存有《通知》规定的五类违规行为则列入黑名单，并报送上海市银行同业公会。其中包含此前市场多次严打的“首付贷”、“尾款”等融资服务、制造虚假按揭、套取银行信用等违规做法。

　　同时，本报记者从商业银行相关人士处获悉，部分商业银行在上周五就已经下发了上述《通知》，未来商业银行对“黑名单”上的中介将停止新增业务合作，仅维持存量业务。

　　该政策的出台在一定程度上体现了银监部门正式“撒大网”，这对于市场的规划具有积极作用，银行网点后续的经营压力将会增加，但势必利好此类商业银行的业务规范。

　　商业银行设立房产中介合作黑名单

　　《通知》要求商业银行进一步加强对合作房地产中介机构的资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，不得与未在房地产主管部门备案的房地产中介机构开展业务合作。

　　同时设立了五类违规行为，并明确指出，一旦房产中介机构存在违规行为之一，则商业银行立即终止与其合作关系，并将其列入黑名单，报送上海市同业公会。

　　这五类违法行为分别为：中介机构或其员工为购房人提供或参与提供首付款或尾款等融资服务;中介机构或其员工曾制造或参与制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及银行信贷安全;出现经营状况恶化影响业务推荐能力，或发生欺诈和套取银行信用等不良行为;向商业银行推荐的个人住房贷款中，集中爆发不良贷款;发布未经产权人书面委托的房源信息，隐瞒抵押等影响房屋交易的信息，房源信息不安规定发布和撤出。

　　多位房地产业内人士指出，在上述多个违规行为中最为重要的还是第一条，即遏制首付贷以及尾款等融资服务。

　　在《通知》下发之前，《第一财经日报》记者曾经走访在过去一年因为首付贷等过桥贷款而被推向舆论风口的链家房地产中介，相关中介工作人员表示，链家目前已经停止了相关业务，但是在实际售楼的过程中依然有不少的购房者询问相关业务，其中以二套房购买者为主。本报记者从接近链家的人士处获悉，在过去一年，链家通过相关过桥贷款资金业务盈利约达20个亿，可谓盆满锅满。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，《通知》的下发并非针对中介机构，更多针对商业银行的业务规范。部分商业银行疏于审查，也是资金违规进入房地产市场的原因之一。

　　此外，该规定具有较强的指向性，即认为中介机构是目前违规信贷的“发源地”，所以该类政策背后实则是给中介列了多种操作边界，从操作指引角度看，商业银行后续操作能够有规律和指引可循。

　　一位接近上海银监局的人士表示，该政策的出台也是为了重申在2016年3月25日上海市政府下发的《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，即“325新政”。新政指出，严禁房地产开发企业、房地产中介机构从事首付贷、过桥贷以及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。

　　“前两天一位房地产开发商老总还在约我，让我教教他如何做房地产金融。”一位从事房地产金融的高管人士对《第一财经日报》记者表示，虽然房地产金融处于调整期，但在过去一年中，大量的开发商、中介机构正在以不同的形式杀入房地产市场，而此前部分遭遇严打的中介机构也正在寻找机会试图重新介入该市常

　　黑名单如何落地

　　严跃进进一步指出，从实际情况看，还要提防“打擦边球”的做法，比如说中介本身可能不参与此类资金，但中介可以暗示购房者去利用此类模式，类似信用卡透支、消费贷等。这样一来，商业银行和中介可能都有理由去做，甚至可以用其他人的名义去获取此类贷款等，这些都是需要提防的。

　　对于首付贷和尾款等相关项目的融资，在后续操作层面，除中介机构外，其他机构也需要强化审查，包括微信、APP理财工具等。

　　在商业银行层面，《通知》下发并不代表商业银行将干涉房地产中介业务，而是对房地产中介业务进行排查。一位业内人士表示，此类排查通常会采取抽样调查的方式，全部排查受制于成本较高的原因，并不现实。

　　另一种排查方式则是查找目前办理贷款的购房者的贷款记录，如果贷款记录频繁，比如超过三次，则可对近期的贷款继续排查，即查找是否有部分非房地产方面的贷款记录等。

　　本月初，因审查首付款不严格而吃罚单的先例已经在苏州出现。2016年9月6日，苏州银监局开出25万元的罚单，工商银行苏州分行成为首个因首付款审查不严吃罚单的银行机构。罚单中给出的违规事实描述为：对借款人首付款来源审核不严，未发现部分首付款来源于开发商，导致个别个人住房按揭贷款实际首付款比例不足。

　　2016年8月，住建部等七部委联合下发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，明确规定中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，且中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得向金融机构收闰变相收取返佣等费用等。

　　【银行楼市】

　　上市银行楼市“私房钱”或超过6万亿元

　　上市银行自用房产的价值究竟该如何评估？答案可谓众说纷纭：房地产公允价值入账——史玉柱曾在微博建言；多地黄金地段房价已经翻倍甚至翻数倍——地产中介说法并获上市公司公告印证；自用房产虽然升值，似乎对银行影响不大——上市银行高层；仅投资性房地产可按公允价值入账——会计师；房产多按成本入账，还要每年计提折旧——上市银行财报。值得一提的是，这笔沉睡的财富也在悄悄苏醒。今年上半年，有数家银行将部分固定资产转入投资性房地产或者直接进行了处置，实现了“估值变现”。

　　楼市火热 银行“忐忑” 监管层重提房地产信贷压力及风险测试

　　个人住房按揭贷款过去两个月异于寻常的增长未打消银行继续大力投放的决心，但快速上涨的房价也让银行在加大投入的同时心生忐忑。在这样一个时点，银监会主席尚福林再次强调要加强对房地产信贷压力测试和风险测试。而上一次银监会官方提及房地产信贷压力测试还是在2014年。

　　773家P2P房贷产品成交量1256亿

　　当房价涨幅创新纪录后，P2P平台上房产抵押贷款(下称房抵贷)取代首付贷，翘动了房贷融资加杠杆。

　　“8月份房价涨幅刷新了历史纪录，9月初，多个城市成交明显升温，在信贷超发的预期下，多地出现了恐慌性购房入市，”9月21日，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“房产抵押贷款和消费贷是现在买房的两大资金来源，相当于给房贷融资加杠杆。”