2021年,行业拐点真正到来

　　对于地产行业,2021年是极为不平凡的一年,甚至可以说2021年是中国地产行业的拐点。复杂多变的国际形势、疫情的持续冲击、少子化和老龄化的加剧、“双碳”战略的目标确定等因素叠加,加快了国内经济发展模式转型速度,地产行业作为经济支柱产业,首当其冲受到巨大的影响。从推出“三条红线”政策至今,地产行业政策频出,给众多地产企业带来了很大的经营压力,地产企业的利润空间在下降,企业间的分化在加剧,一些企业暴雷,一些企业被整合,行业开始回归理性,企业不得不沉下心思考如何转型以适应新的发展模式。


　　从机会主义到长期主义

　　数字化将发挥关键作用

　　根据2020年底召开的全国住房和城乡建设工作会议披露数据显示,2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米,中国已经告别了房子稀缺时代。2021年第七次全国人口普查数据显示我国60岁及以上人口占比18.70%,与2010年第六次全国人口普查相比上升5.44个百分点,而14岁以下人口的占比仅上升1.35个百分点,人口红利大幅度减弱。基于供需关系的转换可以预见地产行业将进入横盘时期,市场规模不会再大幅增长,行业从共同做大蛋糕阶段,进入互相抢蛋糕阶段,市场集中度会持续提高,优质的市场机会越来越稀缺,市场对企业犯错的容忍度降低,企业一旦拿错一块地就可能难以翻身,因此企业经营要避免机会主义,转向长期主义。

　　长期主义可以对抗不确定性,帮助企业穿越经济周期,要求地产企业从增量逐渐转向存量市场,将开发与运营服务并重,要注重产品力的打造,并要围绕着客户的需求丰富自身的产品线,从单业态的住宅、商办、公寓,到复杂多业态的城市综合体、产城开发,再到城市运营,都可能会纳入企业业务范围。比如目前分拆商业业务板块上市成为众多房企的选择,部分房企也设立了独立的商业板块,以万达、华润、龙湖为代表的头部房企基于近年来积累的成熟商业经验,加大了在轻资产商业模式的投入,加快向行业输出商业运营管理经验。

　　精细管理、存量运营、产品与服务的差异化竞争力构建,需要地产企业跳出传统模式,找到新的转型路径,数字化技术在地产的业务转型中将发挥重要作用,通过将数字化技术与业务场景结合,形成新的业务模式,可以大幅度提高效率和协同能力,实现降本提质增效,成为业务增长引擎。通过将自身实践中构建的数字化能力外溢到外部项目中,可以形成新的市场,创造增量收入,甚至资本市场变现。

　　业务数字化 

　　是地产企业健康发展的必由之路

　　行业拐点已来,从土地红利、金融红利向管理红利转变已成为必然。在选地、设计、采购、建造、营销、运营等一系列流程中,过去存在很多不交圈现象,导致数据不准确,决策风险高,运营靠人堆的情况普遍发生,影响了企业利润。随着数字技术与业务结合的不断深入,业务数字化正被越来越多的企业选择来解决这些痛点,守护企业利润。通过智慧营销,加强线上的引流,提升流量与转化率;通过智慧商业,建立大会员体系,形成全周期的会员运营,获取更多的服务收益;通过智慧设计,实现高效的强排,从容应对供地两集中。

　　根据克而瑞的统计数据,2021年TOP50房企年均数字化投入达到1.31亿元,同比增速近50%。有超过7成的TOP50房企2021年数字化投入规模超过7000万元,近8成TOP50房企未来计划每年数字化投入的增长仍将保持在30%以上,可见头部房企对于数字化转型的坚定决心。

　　空间智慧化 

　　是地产企业构建差异化优势的“新航道”

　　随着空间不再稀缺,产品设计在同行间也被快速模仿,产品的同质化现象已经越来越严重,单一的物理实体空间已经难以成为地产企业的护城河,需要用新的认知来挖掘物理空间的价值,形成新的护城河。地产企业可以从四个维度来看空间的价值,寻找新的市场机会。

　　第一个维度,对于居民来说,空间是美好生活的载体,需要地产企业成为居民的好朋友,通过丰富的社区互动,增加居民幸福感;

　　第二个维度,对于政府来说,空间是幸福社会的基石,需要地产企业成为政府的好帮手,通过对城市治理、城市运营的支撑,让社会更加和谐;

　　第三个维度,对于企业发展来说,空间是地产企业的好产品,通过提升产品力实现基业长青;

　　第四个维度,对于不动产所有方来说,空间是资产,需要地产企业作为好管家细心打理,实现资产保值增值。

　　要激发四个维度的价值,就要通过空间智慧化提升空间运营服务能力。空间智慧化的实现需要一个操作系统聚合数字化能力,进而建立一个物理与虚拟世界双向互动的数字孪生智能体,而这些需要建立在三个关键能力基础上,分别是联接、数据、算法。通过联接实现万物互联,实现空间内全场景、全过程产生的数据的实时采集,再通过面向各类场景的算法,对采集数据进行分析,选择出最优解,在最合适的时间、最合适的地点、用最合适的方式将信息反馈给空间内的人与物,实现体验提升、成本降低、模式创新。

　　华为地产企业数字化转型框架 

　　加速推动行业转型

　　在2021年华为地产行业数字化峰会上,华为发布了地产行业“12345”数字化转型框架,将华为自身的数字化转型实践经验与地产行业自身特点有机融合,框架包括:

　　“1”:建设1个底座,强大而统一的数字平台是地产数字化的根基和底座,解决数字化转型中技术易用性、系统可演进性、数据可用性、资源共享性的问题。

　　“2”:发力2个路径,从业务数字化和空间智慧化两个路径发力,通过业务数字化提升企业经营质量,通过空间数字化提升企业产品竞争力。

　　“3”:构建3个能力,在转型路径中积累三个核心能力,大服务、大运营、大资管,通过大服务创造美好生活,提供极致服务体验;通过大运营建立新型运营框架和流程,提升企业综合运营能力;通过大资管打造高流动、低杠杆、回报可观的资产组合,实现领先的投资回报率。

　　“4”:完成4个转身,在三种能力的加持下,完成四个转身:

　　从二级开发为主向一级开发、二级开发、运营服务三级联动转身;

　　从一次性房屋销售向全生命周期的持续交易转身;

　　从短期高强度客户营销向长期经营客户转身;

　　单一企业收入结构向全场景的多元化收入结构转身。

　　“5”:实现5个转变,通过意识、组织、文化、方法、模式的转变,保障企业转型成功。

　　2021年,华为身体力行帮助客户推动行业数字化转型,华为全屋智能已与绿地、融创、中海、万科、华润、金茂、绿城等多家头部地产商达成战略合作,绿城未来数智与华为开发未来社区联合方案打造新型社区运营模式;华为与万达集团签署共同开发商业综合体智能解决方案启动协议,共筑智能商业中心;华为与杭州百联在杭州百联奥莱智慧商业综合体项目进行合作,建设智慧商业综合体。

　　危中有机、化蛹成蝶

　　2021年的中央经济工作会议指出我国经济韧性强,长期向好的基本面是不会变化的,同时我国城镇化还未进入成熟阶段,“十四五”期间预计有5000万以上的人口将进入城市,目前我国城市“市民化率”只有45%,还有近30%的户数没有厨房和洗手间,在需求侧仍有支撑。长期来看地产行业仍将是国民经济的支柱型行业,但是行业发展的底层逻辑已经发生了巨大的变化,企业需要建立新生产关系,并掌握新生产工具来应对这种变化,并通过数字化转型实现生产关系与生产工具的匹配,发挥协同效应,激发企业潜能。地产企业的数字化转型是一个系统性工程,需要地产企业一把手牵头,它不是一步到位的项目,而是一个化蛹成蝶的持续成长过程,在转型成功后,地产企业将进入新的增长曲线,开启另一个黄金时代。

　　地产行业数字化转型,道阻且长,行则将至。