港龙中国真实的债务压力，或许并不轻松。

　　近日，港龙中国发布了2022年半年报。

　　数据显示，今年上半年，港龙中国实现营业收入54.79亿元，同比增长12.76%；实现归母净利润1.80亿元，同比增长14.96%。

　　不过，在同一时期，港龙中国的毛利率、净利率均出现下滑，表示其盈利质量承压。

　　另外，港龙中国少数股东损益占比颇高，严重挤压的股东溢利。

　　近年来，港龙中国的少数股东权益激增，虽有利于其负债结构的优化，但也被诟病有“明股实债”之嫌。

　　虽然港龙中国保持着“三道红线”全部达标，但就半年报来看，其债务压力显然被有意“弱化”了。

　　【业绩亮眼，但盈利质量承压】

　　数据显示，今年上半年，港龙中国实现营业收入54.79亿元，同比增长12.76%；实现归母净利润1.80亿元，同比增长14.96%。

　　今年以来，房地产行业遭遇“寒冬”，众多房企的业绩明显承压。不过，作为中小型房企的代表，港龙中国不仅早早交出半年报“答卷”，业绩表现还颇为亮眼，实属难能可贵。

　　不过，根据房地产行业属性，当期的营收，表现为之前合同销售额的转结。

　　也就是说，港龙中国今年上半年的营收增长，实际上是两三年前已售项目的交付。

　　实际上，今年以来，港龙中国的销售表现严重不佳。

　　数据显示，今年上半年，港龙中国连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额约70亿元。

　　而在去年同期，港龙中国实现合同销售金额约178.53亿元。

　　也就是说，港龙中国今年上半年的销售额，较去年同期大幅下滑六成。

　　可以预见的是，港龙中国后续的营收表现，将承受巨大的压力。

　　此外，港龙中国净利润和归母净利润的增长，同样得益于公司的节约开支。

　　数据显示，今年上半年，港龙中国销售费用录得2.10亿元，同比下降29.32%；管理费用为2.42亿元，同比下降14.94%；财务费用为6422万元，同比下降49.48%。

　　不过，虽然其利润指标表现尚可，但其毛利率、净利率均出现不小的下滑。

　　半年报显示，今年上半年，港龙中国的毛利率为20.82%，较去年同期下降11.18%；其净利率为8.27%，同比下滑11.28%。

　　考虑到港龙中国今年销售表现承压，或存在降价促销等情况，其后续盈利质量或进一步下降。

　　【少数股东权益占比较高，或存在隐患】

　　值得注意的是，今年上半年，港龙中国的净利润仅实现0.04%的增长至4.53亿元，但在同一时期，其归母净利润录得1.80亿元，同比增长14.98%。而其少数股东损益录得2.73亿元，同比下降7.87%。

　　也就是说，港龙中国上半年归母净利润的增长，源于对少数股东损益的“挤压”。

　　可即便如此，港龙中国的少数股东损益仍高达2.73亿元，比其归母净利润多了近1亿元。

　　港龙中国少数股东损益如此之高，主要源于其少数股东权益的大幅度增长。

　　近年来，房企为了迅速扩大销售规模，纷纷开启了合作开发的模式，致使其少数股东权益飙升。

　　就港龙中国而言，在2021年之前，其少数股东权益一直保持着低位，占所有者权益比例非常有限。

　　例如，在2020年年底，港龙中国的少数股东权益，占所有者权益的比例不足两成。

　　然而，2021年一年之间，港龙中国的少数股东权益，由2020年底的7.93亿元，暴涨了七倍之多直达64.36亿元，使得其占所有者权益的比例飙升至六成以上。

　　之所以出现这种现象，主要源于港龙中国合作开发的大规模推进。

　　资料显示，在2021年期间，港龙中国共拿下9宗地块，其中7宗地块以合作拿地的方式购入，合作拿地中有5宗权益占比低于50%。

　　虽然合作开发能够帮助房企迅速做大规模，但是少数股东权益的飙升，也会使得房企面临“明股实债”的诟病。

　　例如在2020年，港龙中国录得净利润6.42亿元，其中归母净利润达到了9.61亿元，而少数股东损益为-3.19亿元。

　　这或许就是“明股实债”的表现。

　　【现金短债比“名不副实”，短债压力不容乐观】

　　之所以要大规模引入合作开发，除了寻求销售规模的突破之外，另一个重要原因，或许是为了在短时间内优化债务结构。

　　2020年下半年，“三道红线”政策正式落地，使得房企不得不面临重大的考验。

　　而也是在2020年，港龙中国的少数股东权益暴涨七倍之多，这与“三道红线”的落地时间完全吻合。

　　当然，港龙中国的“努力”也是收效显著。截至今日，其“三道红线”全部达标，尤其是3.7倍的现金短债比，堪称优秀。

　　但是，这一数据明显存在“粉饰”之嫌。

　　按照港龙中国的计算方式，其3.7倍的现金短债比，源于其现金及银行结余除以短期银行和其他借款。

　　但是，港龙中国的真实现金流表现，显然要除去受限制现金部分；而其短期负债，也不仅仅包含短期银行和其他借款。

　　根据半年报，截至今年上半年，港龙中国的现金及现金等价物仅为16.06亿元，而同期其短期借款就高达15.54亿元。

　　再加上5363万元的应付票据，以及账龄在一年以内的20多亿元贸易应付款项，港龙中国账面上这16亿元现金，远远无法覆盖。

　　事实上，港龙中国的债务压力，早在去年年底就已经有所征兆。

　　2021年10月26日，港龙中国发布公告称，针对身处美国境外的非美籍人士持有的2021年到期票面利率13.5%的票据展开交换要约，同时发行新票据，最低收益率为13.5%，限期364日。

　　要知道，这是港龙中国自2020年上市以来，唯一发行的一笔美元债。而这笔美元债，在当期之前就开启了展期，可见港龙中国的流动性确实吃紧。

　　事实上，这笔美元债13.5%的利息率，早就值得警觉。要知道，如此之高的利息率，说明市场对于港龙中国的信用资质和偿债能力还是有所怀疑的。

　　由此可知，港龙中国真实的债务压力，或许并不轻松。