房地产：楼市淡季渐浓 成交延续缓慢下行

　　本周平安观点：本周中央经济工作会议召开，其中涉及房地产的表述为“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率 ”，主要强调重点都在供给端，再次说明了此届中央政府对地产调控思路从需求向供给，从全国“一锅端”向区域层级政策分化的市朝方向变化。基本面上，12 月成交如期回落，判断销售量收敛的趋势仍将持续到1 月末，板块投资依旧处于估值有吸引，基本面不性感阶段，维持行业中性判断，继续推荐国企与土地改革两条主题投资。

　　本周成交：成交环比继续下滑：本周重点跟踪城市整体成交44254 套，环比下降2%，同比下降7%，高于全年周均值(42776 套)3.5 个百分点。其中一线城市环比升10%，二线城市环比降7%，三线城市环比升10%。一手商品房12 月日均成交：环同比下降幅度进一步扩大。截至12 月14 日，12 月重点城市日均成交套数环比11 月下降8%，同比下降11%，环比降幅较上周末均下降2 个百分点。其中一线城市环比升1%(同比降21%)，二线城市环比降8%(同比降5%)，三线城市环比降15%(同比降22%)。土地市场：环比成交大幅增长，市场依旧火热。本周华夏幸福2.13 亿竞得沈阳地块，占地面积17.5万平，5.95 亿竞得固安地块，占地25.1 万平；金地商置6.72 亿竞得沈阳地块，占地7.92 万平米；金地4.61 亿竞得天津地块，占地6.2 万平米；保利5.26 亿竞得佛山地块，占地9.13 万平。本周住宅成交面积327 万平，环比上升118%，较前四周均值上升69.43%，高于年内周均值(167 万平)95.5 个百分点。

　　一周行业动态：事件：中央城镇化工作会议近日在北京举行，会议提出城镇化六大主要任务。点评：城镇化大棋始开局，后续细则推进值得关注。此次城镇化会议给出了“人到哪去，钱从哪来，地怎么管”的宏观大思路，未来将以城市群作为主体形态，形成“两横三纵”的城市化战略格局。作为未来十年启动内需和房地产需求的最大政策红利，后续政策细则推出将持续值得关注，尤其是关于户籍制度和土地流转方面的改革。从中小城市起步，优先利好特大城市周边卫星城。此次会议提出在人口流动导入方面实现有保有放，将全面放开建制镇和中小城市落户限制，有序开发中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。由此可见，政策未来鼓励的流动方向是由农村向中小城市。并且提出在严守土地红线的底线上，提高城镇建设用地效率，增加密度，增加居住用地，减少工业用地。因此未来中小城市由于人口导入及土地供应积极，房地产市场有望实现供需两旺的局面，作为承担起产业转移的特大城市周边卫星城将最为政策所利好。未提出宏观调控措施，政策底已出现。此次中央经济工作会议及城镇化会议除提出要努力解决好住房问题外，未提及房地产调控。会议还提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。政策的着力点已由需求管理转为增加供应，我们认为并且未来有更多三四线城市具有效仿徐州、温州放松限购政策的冲动，同时逐步的、体系化的推进房产税可能是政策改革的大方向。总之，压制需求的政策长短期看均已见底。

　　风险提示：价格快速上升带来调控有所加强的风险。