房地产：投资增速略超预期 领先指标持续下滑

　　投资要点：

　　投资增速小幅反弹，略超我们预期。1-12 月房地产开发投资8.6 万亿元，同比增19.8%，增速较1-11 月回升0.3 个百分点；分类型来看，住宅、办公楼、商业营业用房等增速均小幅反弹；分区域来看，东部增速小幅上升，中部、西部下滑。12 月单月投资同比增22.3%，增速小幅回升。

　　新开工增速继续上升，拉动施工持续增长。1-12 月房屋新开工面积同比增13.5%，增速较1-11 月回升2 个百分点，各类型物业增速均回升；12 月新开工同比增35.1%。1-12 月施工面积同比增16.1%，增速较1-11 月持平。

　　土地购置面积增速较上月有所回落，出让金较去年增超三成。1-12 月土地购置面积3.9 万平米，同比增8.8%，增速较1-11 月回落1.1 个百分点；其中12 月单月同比增0.3%。土地成交价款9918 亿元，同比增33.9%。

　　销售增速持续下滑。1-12 月商品房销售面积同比增17.3%，增速持续收窄；分类型来看，住宅增速17.5%(-3.8%)，商业营业用房增速下滑，办公楼、其他增速回升；分区域来看，各区域增速均下滑。单月来看，12 月商品住宅销售面积同比降0.7%；销售均价5344 元/平，同比涨4.4%，环比跌0.2%。

　　资金来源增速小幅回落，资金状况趋紧。1-12 月资金来源增速26.5%，较1-11 月下降1.1 个百分点；其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款增速继续下滑，利用外资、自筹资金增速回升，行业资金状况趋紧。12 月单月资金来源同比增17.8%，增速较1-11 月降12.8 个百分点。

　　领先指标销售增速持续下滑，符合我们预期。预计14 年资金成本上升、销售趋弱将带动资金来源增速继续下滑，后续投资增速可能继续下行。鉴于13年开发商销售好、拿地多、开工较积极，考虑整体需求及金融机构持续去房地产杠杆，预计14 年新开工规模增长约5%，土地购置增速5%，房地产投资增速15.5%。